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千億保利地產轉型 多試水等整合

??保利地產作為央企,各項指標都比較健康。這邊我要講一個大保利的概念,目前保利集團下面有兩傢上市房企平臺,保利地產(600048.SH)和保利置業(00119.HK),從目前情況來看這兩傢企業主要是在規模上的差異,運作上並不存在實質性的差異,說實話目前做住宅的規模房企差異都不大。

??近年來保利地產轉型動作較多,多產品線的全面試水,商業、養老、旅遊地產等多元化發展。商業地產方面,保利地產早有涉獵,更是在2012年就成立瞭保利商業地產投資管理有限公司;養老地產方面,保利地產2013年12月在北京發佈居傢、社區、機構“三位一體”的養老戰略,繼北京養老項目之後,2014年10月保利的第二個養老公寓上海“西塘-和熹會”投入使用;旅遊地產方面,保利早在2011年第一個項目就已經開盤;此外保利還提出瞭進軍非洲市場的海外擴張方向。

??此外,2014年保利地產在營銷創新方面的影響也相對較大。不管是6月份推出“颶風行動”,引領市場的降價和零首付,還是“房款肉償”購房優惠等“無節操”的推廣活動,都在房產營銷方面刮起瞭一股保利旋風,給大傢印象深刻。

??但是保利地產最重要的轉型實際尚未邁出,即保利地產與保利購屋貸款試算置業的“大整合”。隨著前年開始中海、中建整合以及中航內部的調整完成之後,大傢對兩傢保利和兩傢中信的整合都拭目以待。實際上,今天再多試水與最終整合相比都是小事,對央企而言,沒有任何東西比組織架構更重要,因此保利一日不完成整合,轉型則一日無從談起。

??從整合這件事情本身角度來講,最好的時機已過。前兩年市場穩定向上時,整合相對有利,即使在整合過程中影響瞭一部分的效率,也會被市場因素所彌補。而在當前市場發生轉折之後,如果再進行整合的話,內外部雙重作用有可能會使企業在轉型過程中發生一定震蕩。

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??保利地產的轉型今天大傢最關註的還是兩傢平臺的整合。當然不整合,兩傢公司延續下去也是一個方向,從當前市場情況來看,不整合可能也是不錯的選擇,當前市場對於兩傢發展不錯的房企還是少折騰為好。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-03-02/08445977961340638391555.shtml


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央行聯合住建部發通知 二套房貸降至四成

??中國人民銀行 住房城鄉建設部 中國銀行業監督管理

委員會關於個人住房貸款政策有關問題的通知


??中國人民銀行各分行、營業管理部、各省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行;各省、自治區、直轄市住房城鄉建設廳(建委)、銀監局,新疆生產建設兵團建設局;各國有商業銀行、股份制商業銀行,中國郵政儲蓄銀行,直轄市、新疆生產建設兵團住房公積金管理委員會、住房公積金管理中心:

??為進一步完善個人住房信貸2胎銀行年息任何問題免費諮詢政策,支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產市場平穩健康發展,經國務院批準,現就有關事項通知如下:

??一、繼續做好住房金融服務工作,滿足居民傢庭改善性住房需求。鼓勵銀行業金融機構繼續發放商業性個人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款,支持居民傢庭購買普通自住房。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民傢庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房,最低首付款比例調整為不低於40%,具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

??二、進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支持作用。繳存職工傢庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,最低首付款比例為20%;對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工傢庭,為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房,最低首付款比例為30%。

??三、加強政策指導,做好貫徹落實、監督和政策評估工信貸審核作。人民銀行、銀監會各級派出機構要按照“因地施策,分類指導”的原則,做好與地方政府的溝通工作,加強對銀行業金融機構執行差別化住房信貸政策情況的監督;在國傢統一信貸政策基礎上,指導銀行業金融機構合理確定轄內商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率水平;密切跟蹤和評估住房信貸政策的執行情況和實施效果,有效防范風險,促進當地房地產市場平穩健康發展。

??請人民銀行各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行,各省(自治區、直轄市)銀監局將本通知轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社、外資銀行、村鎮銀行。

??

中國人民銀行

住房城鄉建設部

中國銀行業監督管理委員會

2015年3月30日

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-03-30/17085988235212902151618.shtml


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專傢城鄉居民養老保險統一預計年內可完成

  國務院常務會議昨天召開,決定合並新型農村社會養老保險和城鎮居民社會養老保險,建立全國統一的城鄉居民基本養老保險制度。

  記者從人社部瞭解到,截至2013年年底,15個省份建立瞭統一的城鄉居民基本養老保險制度。

  會議決定,在已基本實現新型農村社會養老保險、城鎮居民社會養老保險全覆蓋的基礎上,依法將這兩項制度合並實施,在全國范圍內建立統一的城鄉居民基本養老保險制度,並在制度模式、籌資方式、待遇支付等方面與合並前的新型農村社會養老保險和城鎮居民社會養老保險保持基本一致。

  基金籌集采取個人繳、集體助、政府補的方式,中央財政按基礎養老金標準,對中西部地區給予全額補助,對東部地區給予50%的補助。地方政府為重度殘疾人等繳費困難群體代繳部分或全部最低標準的養老保險費,鼓勵公益慈善等社會組織為參保人繳費提供資助。

  我國的五種"社會養老保險"

  機關公務員

  事業單位

  城鎮職工

  城鎮居民

  新農保

  15省份城鄉養老保險已統一

  會議要求,要整合資源,推動城鄉居民基本養老保險制度與其他社會保障制度相銜接。優化財政支出結構,加大財政投入。大力推行全國統一的社會保障卡,改進管理服務,做到方便利民。要嚴格基金監管,嚴肅查處虛報冒領、擠占挪用等違法違規行為,青創貸款發揮制度的保障作用,讓億萬老年人心中有底、基本生活無憂。

  記者從人社部瞭解到,截至2013年年底,15個省份建立瞭統一的城鄉居民基本養老保險制度。

  解讀利於縮小城鄉差別和區域差別

  "這是一個非常好的決定,這是我國在養老制度改革上第一次將城鄉居民一並考慮的實質性舉措,也是中央政府在民生工程建設上送出的一個'大禮包'。"今天上午,首都經濟貿易大學勞動經濟學院教授、社會保障研究中心主任呂學靜接受《法制晚報》記者采訪時表示。

  呂學靜說,這個決定使全體人民公平地享有基本養老保障,既有利於縮小城鄉差別和區域差別,促進人口流動、增強社會安全感,也有利於傢庭和睦和社會穩定,進一步穩定群眾對民生改善的預期,從而拉動消費、鼓勵創新創業,讓城鄉居民共同享有改革發展成果。

  由於新農保和城居保兩種制度極為類似,又是先後設立,重要的是,城居保制度的參保人數很少,有些省份在2011年城居保起步之初直接就將兩種保險制度合二為一。

  未來地方政府會增加補貼

  呂學靜表示, 合並後待遇、繳費標準一致,待遇標準一致(具體仍需等國傢細則)。這兩種社會保險,中央財政的補貼是一樣的,影響養老金待遇的關鍵在於,地方政府補貼多少以及個人選擇瞭哪一檔繳費標準。"合並後,個人繳費標準一致瞭,所能享受到的待遇將取決於地方財政情況。雖然現在中央並沒有強制地方政府進行補貼,但是從趨勢來看,未來地方政府會增加補貼力度。"

  對基層是否產生瞭財政壓力和財政負擔,呂學靜說,新農保和城居保的支出主要來自於中央財政的轉移支付,其次才是地方財政拿一部分,而集體組織配套的資金是很少的。文/記者 李洪鵬 部分綜合新華社

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  新型農村社會養老保險

  實施時間:2009年試點

  參保范圍:年滿16周歲(不含在校學生)、未參加城鎮職工基本養老保險的農村居民,可在戶籍地自願參保。

  繳費方式:新農保基金由個人繳費、集體補助、政府補貼構成。

  繳費標準設為每年100元、200元、300元、400元、500元5個檔次,地方可以根據實際情況增設繳費檔次。

  距領取年齡不足15年的,應按年繳費,也允許補繳,累計繳費不少於15年;距領取年齡超過15年的,應按年繳費,累計繳費不少於15年。

  領取條件:年滿60周歲、未享受城鎮職工基本養老保險待遇的農村有戶籍的老年人,可以按月領取養老金。

  覆蓋范圍:截至2011年年底,中國共計3.58億人參加新農保。

  城鎮居民社會養老保險

  實施時間:2011年7月試點

  參保范圍:年滿16周歲(不含在校學生)、不符合職工基本養老保險參保條件的城鎮非從業居民,可在戶籍地自願參保。

  繳費方式:居民繳費、政府補貼

  繳費標準從100元至1000元10檔,比新農保多5檔。

  距領取年齡不足15年的,應按年繳費,也允許補繳,累計繳費不超過15年;距領取年齡超過15年的,應按年繳費,累計繳費不少於15年。

  享受待遇:年滿60周歲,可按月領取養老金。已年滿60周歲、符合規定條件的城鎮居民不用繳費,可按月領取基礎養老金。

  覆蓋范圍:截至2011年年底,27個省份試點,覆蓋面約為60%。

  預測

  今年年內就可以完成

  清華大學就業與社會保障研究中心主任楊燕綏接受《法制晚報》記者采訪時表示,新農保與城居保合並這是城鄉統籌發展的必然一步。

  楊燕綏表示,此前兩套制度的分別運行造成瞭沒必要的成本浪費,也給城鄉居民的流動造成瞭困難,兩者的統一管理有利於促進城鄉一體化發展。

  楊燕綏認為新農保與城居保合並最大的難點並不在政策上,而是在信息系統上。楊燕綏認為,做好信息整合對戶籍制度改革、勞動力市場都有好處,也會為全國統籌基礎養老金奠定良好的基礎。

  何時才能夠完成全國真正意義上的新農保與城居保合並?楊燕綏認為,這個事情並不難,因為沒有技術上的障礙,如果真正想做,今年年內就可以完成。文/記者 王婷婷

  北京落點

  養老金遠高於平均水平

  目前城鄉居民社會養老保險待遇不高,城鄉居民基本養老金月人均僅達到81元,但北京的養老金水平遠高於平均水平。

  自2011年起,北京市建立瞭城鄉居民基礎養老金和福利養老金的正常調整機制。

  今年1月29日是第五次調整待遇標準,隨企業退休人員基本養老金等其他社會保障相關待遇標準同步實施。本次調整基礎養老金和福利養老金每人每月增加40元。這項調整自2014年1月1日起執行。文/記者 白冰

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-02-09/10212600570.shtml

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廣州首傢K書中心落戶東山口

??距離2015年高考還不到100天,高三學子去哪兒備考?記者近日采訪獲悉,風靡日、韓、港臺的K書中心開始流行。坐落於東山口廟前直街的廣州首傢K書中心為考生們提供瞭一個難得的安靜環境。該中心開業三個多月就吸引瞭眾多學生,其中不乏執信、七中等名校的高三學霸們。

??近日,記者也走進位於東山口廟前直街的“去K書”親身體驗瞭一下。在一棟不起眼的小樓內,100平米左右的通透房間,被專業的隔音板包裹。

??進入K書區,手機必須靜音,任何可能發出異響的食品和帶吸管的飲料都不允許入內。

??“黢黑的屋子裡,打開那盞燈,竟有瞭之前深夜裡獨自思索的熟悉感覺。”來自七中的文科“學霸”洪凡齊如此評價來到K書中心的感覺。

??何為“K書”青年房屋貸款?創辦“去K書”的湯乃斌解釋說:K,原為LOOK,K書即看書,此為正解;另一說是KILL,“K書”意為“幹掉無效閱讀”、“幹掉無效學習”。

??湯乃斌介紹,K書中心主要面向五大考試人群,即中考、高考、考研、考證和出國。其表示,除瞭提供線下備考場地,未來還將打造線上學習交流平臺。


??裝著走的移動樓書——樂居廣州買房_微房產(微信號:gzkanfang)官方微信服務號,為各位廣州街坊提供最新、最全面的樓盤資訊服務,包括新盤營銷信息、折扣優惠,另外還定期免費提供專業線下實地看房接送服務。掃描二維碼立即關註,獲取更全面、更專業、更優惠的買房信息。



新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-10/07285980841419374641390.shtml

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容積率變更背後的大生意 房地產規劃 揉面團



??房地產規劃“揉面團”



??在深圳規劃國土委各區的分局網上,時常有項目總平面圖修改規劃的公告發出,包括更改容積率,規劃設計變更等方面。實際上,不僅深圳,全國各地房地產項目更改規劃的現象屢見不鮮,包括調高樓盤容積率、縮減綠南崁房屋二胎地面積、變更公共空間用途等。

房貸2胎的可怕

??其中,深圳華僑城豪宅天鵝堡業主維權事件較為典型。該樓盤業主稱,華僑城將當年承諾建設“別墅、多層和高層”改為“超高層”,導致前期業主利益受損,維權結果是雙方妥協,開發商降低樓層數,但依舊為超高層。



??規劃亂象



??一位專註舊改的民營房企人士告訴記者,在深圳修改規劃的項目中,尤其以舊改的住宅用地和工業用地提高容積率居多。這是由於舊改的成本較高,政府也默許開發商通過改規劃來提高對舊改的積極性。



??“規劃調整如果頻繁出現的話,一種可能性是房地產項目建設所需的土地整理、拆遷、周邊規劃等等沒有辦法按照既定規劃實現,倒逼項目不得不做出調整。”深圳國土部門一位人士告訴記者,還有另一種可能是項目的拆遷成本過高,開發商想辦法提升利潤率。



??“為什麼近年來開發商一直熱衷於修改規劃?主因是地方政府賣瞭高價地,掙瞭土地財政,但是由於樓面地價偏高,開發商開發掙不瞭錢,要麼一直閑置土地,要麼逼著政府改容積率攤薄樓面地價。”長期與開發商合作的深圳本是資產管理有限公司總裁、土地開發專傢崔元星對記者說。



??實際上,2012年3月國傢住建部就出臺瞭《建設用地容積率管理辦法》,要求任何單位和個人都應當嚴格遵守經依法批準的控制性詳細規劃確定的容積率指標,不得隨意調整,確需調整的,需要經過嚴格的法定程序審批。但在提高利潤率和降低開發成本的利益驅動下,開發商時有違規。



??崔元星認為,《城鄉規劃法》等許多相關法規及政策制度對容積率的管理條款歷來是相當嚴明的,隻是容積率對地方政府及開發商來說尤其重要,成為無本萬利的謀利工具,致使容積率調整的管理呈現出長期的隨意性。



??長沙等二線城市也一度成為規劃亂象的重災區,據公開報道,長沙市規劃局原副局長顧湘陵在開發商的重金賄賂下,擅自改變遍佈長沙市內五區的80多座樓盤的規劃,調高容積率,縮小樓間距、減少停車位等。



??長沙一位開發商告訴記者,房地產項目更改規劃的情況很常見,一般是調整容積率和商業配比,需要通過市政府規劃委員會審批。



??值得註意的是,業主維權的項目,往往能拿出規劃部門出具的批文。



??“由於賣地收益受到用地指標及容積率的限制,地方政府隨意調高容積率來增加土地出讓金的現象時有發生,往往是開發商拿到地後,再請求政府提高容積率稀釋土地成本。”崔元星稱,如今,大部分腐敗與土地有關,這其中,土地腐敗中涉及容積率調整的案例占很大比例。



??業主維權難



??深圳華僑城豪宅天鵝堡業主維權事件,業主們認為華僑城地產擅自改瞭地塊規劃,將原本2003年銷售時承諾建設“別墅、多層和高層”的天鵝堡四期變成瞭50層以上“超高層”的天鵝湖一號,大大提升瞭地塊的容積率,影響現有住宅景觀、視野和房產價值。



??對此,華僑城地產和市規土委二局均予以否認。華僑城地產稱,天鵝湖一號是嚴格按法定圖則進行規劃設計、按法定程序進行報建和施工的項目,而法定圖則是由市規土委二局在2011年通過。



??“因為口頭承諾往往無憑據,即使是白紙黑字寫在宣傳紙上,但隻要合同上沒有,就不具備法律約束,而開發商隻要從政府處拿到審批文件就是合法合規,業主維權自然難。”深圳一位房企人士稱,不過天鵝堡前期物業都是豪宅、別墅,業主實力強,維權的效果會比一般居民小區強得多,很多普通住宅,業主維權更難。



??今年1月,華僑城回復業主,確認天鵝湖一號地3棟超高層降低樓層數,1號樓原43層改為37層,2號樓原55/53層改為42/40層連體,3號樓原53/51層改為33/31層連體。



??達成一致則是雙方妥協的結果,維權後天鵝湖一號仍為30層以上的超高層建築,不過3棟樓總共減少39層,按照市場價測算,該項目將少賣17億元。



??此外,常見的現象還有“貨不對板”,如交房時的公攤面積比預售時增大瞭,房屋實際使用面積縮水,由於很少有購房者在驗房時去測量,這也給瞭開發商偷面積的機會。通常,預售房的公攤面積,是根據開發設計的圖紙測算的,如果開發商在建設過程中不按設計施工,擅自改變規劃,如將露臺改成陽臺、增高規劃樓層等,就會與實測結果存在較大出入。



??目前,我國在房屋的公攤系數和公攤率的上下限僅有國傢標準,尚無強制性的規定,因此公攤數據制定的決定權仍在開發商手裡,這造成瞭部分開發商在工程運行中出於實際利益考慮,擅自改變當初的公攤數值。




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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-14/08445982310110192779908.shtml


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