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內容來自sina新聞

55公司一季度拋467億開戰跨界並購土豪地產商占3成

??55傢跨界上市公司中,有20餘傢近兩年業績出現下滑,而自首次披露並購方案至今,已有7傢公司股價翻番,6傢股價漲幅超50%。

理財周報研究調查實驗室研究員 楊流茂/文

進入2015年,跨界並購重組依然是資本市場經久不衰的話題。

據理財周報記者統計,今年以來,上市公司發佈跨界並購重組方案共57筆,涉及55傢上市公司,交易總額達467.19億元。其中,房地產行業是跨界的“重災區”,而跨界的主要方向則集中於信息科技、影視、教育服務等行業,尤其是“互聯網+”模式。

分析人士認為,在跨界轉型的過程中,不少上市公司是借助並購其他新興業務實現戰略轉型,但也有部分公司不僅完全脫離主業,甚至多次變換業務方向,其中蘊含的風險不言而喻。

值得註意的是,監管部門也開始關註上市公司跨界的風險,頻頻對上市公司跨界並購重組發出問詢函。

55傢公司豪擲467億跨界,房地產成“重災區”

“雞蛋不能放在一個籃子裡”,多傢A股上市公司將其奉為至理名言。

數據顯示,今年以來,上市公司共發佈瞭57筆“以多元化戰略及業務轉型”為目標的跨界並購,涉及55傢上市公司,交易總額達467.19億元,交易方式多為發行股份購買資產、增資和協議收購,其中合計支付現金約334億元。

其中,跨界交易單筆金額最大的是泛海控股。2015年2月4日,泛海控股發佈定增預案,公司擬以8.88元/股非公開發行不超過13.51億股,募集資金民間二胎借貸任何問題免費諮詢總額不超過120億元,其中50億元用於增資民生證券。

早在2014年7月泛海控股就收購瞭民生證券15.89億股股份,占比為72.999%,公司稱,由於凈資本規模較小、排名較後成為制約民生證券持續發展及業務擴張的最重要因素,因此,公司此次以增資擴股方式補充其凈資本,夯實資本實力,挖掘新的利潤增長點,特別是發展創新業務。同日,泛海控股還宣佈以17.85億元收購民安保險51%股權。

單筆交易總額排名第二至第四的分別是索芙特(13.39, -0.19, -1.40%)、春暉股份(8.28, -0.14, -1.66%)和山水文化,分別為41.20億元、33億元、30億元。

從交易買方所處行業來看,房地產業無疑是跨界最兇猛的,相關案例多達9起,包括泛海控股、濱江集團(11.59, 0.20, 1.76%)、華發股份(15.31, 0.36, 2.41%)、華麗傢族(6.65, 0.00, 0.00%)、華業地產(12.03, 0.03, 0.25%)、綿世股份(19.06, 0.29, 1.55%)、運盛實業(18.05, 0.25, 1.40%)、山水文化8傢房企,交易金額合計達137.28億元,約占記者統計的全部跨界並購重組交易總額的三成。

對此,分析人士認為,隨著中國房地產市場持續低迷,促使多傢房企開始考慮轉型的問題。與中國制造業需要依賴技術升級和技術創新來維持市場地位不同,地產企業的轉型要容易得多。另外,地產業是中國市場化最早也最高的行業,且以民營企業為主,在轉型的時候具有機制優勢,對市場的瞭解也更透徹,這也有利於房企實現轉型。

跨界轉型公司還集中在電子行業和電氣行業。數據顯示,電子行業(包括電子設備和儀器、電子元件)共6起跨界交易,不過單筆交易金額都比較小,除梅安森(21.300, 0.88, 4.31%)尚未披露交易額外,交易總額合計9.93億元;電氣部件與設備行業共5起,交易額合計24.81億元。

其餘跨界公司數量較多的行業,分別為建築與工程,建材,食品加工與肉類,服裝、服飾與奢侈品等,各有3個跨界案例,交易金額為32.16億元、17.33億元、8.22億元、6924.00萬元。

記者註意到,頻頻跨界的背後,與相關上市公司面臨巨大的業績壓力密切相關。

數據顯示,前述跨界公司中,有22傢公司2013年歸屬於母公司的凈利潤出現下滑,占比達40%;其中下滑最嚴重的3傢公司春暉股份、索芙特、運盛實業,當年凈利潤同比下降幅度分別高達-860.59%、-522.49%和-269.60%。

到瞭2014年,歸屬於母公司凈利潤下滑的公司更是攀升至25傢,其中下滑幅度超過100%的有安彩高科(7.96, -0.01, -0.13%)、安妮股份(19.75, 0.34, 1.75%)、澳洋科技(10.41, 0.47, 4.73%)、宏磊股份(16.94, 1.13, 7.15%)、春暉股份5傢公司,其當年凈利潤同比增長率分別為-2812.42%、-1087.62%、-598.59%、-159.57%、-116.11%。

更糟糕的是2013年、2014年連續兩年凈利潤下滑,相關公司包括安妮股份、澳洋科技、春暉股份、時代萬恒(11.31, -0.24, -2.08%)、運盛實業、華麗傢族、威創股份(14.94, -0.06, -0.40%)、寶誠股份(43.52, 3.85, 9.71%)、北鬥星通(46.00, 0.20, 0.44%)、報喜鳥(14.67, 0.72, 5.16%)。

跨界首選“互聯網+”

如果說跨界不可避免,那麼往哪個行業跨界就頗費思量瞭。

數據顯示,上市公司跨界收購標的方最多的是在“信息科技咨詢與其它服務行業”。共有5起並購重組案例,包括索芙特以41.20億元現金收購天夏科技100%股權,山水文化以30億元現金收購廣州創思100%股權,宋城演藝通過“股權+現金”方式以26.02億元收購六間房100%股權,特銳德(19.500, 0.00, 0.00%)以3000萬元增資第一電動網,博聞科技(11.80, 0.18, 1.55%)以2000萬元增資並獲得海格醫管30%股權。

以交易金額最大的索芙特為例,公司於2015年1月4日發佈定增預案,擬以現金41.20億元協議收購杭州天夏科技集團有限公司100%股權。天夏科技主營智慧城管、智慧公安、智慧交通等領域的軟件平臺開發和系統集成業務,自2013年公司開始研發及應用智慧城市“1+N”系列產品,並在全國范圍內進行系統集成及總包業務模式推廣。

索芙特認為,天夏科技擁有良好的市場發展前景,收購完成後,公司將全面進入智慧城市產業,拓展瞭公司業務板塊,有利於公司的多元化經營,優化公司現有業務結構。

除瞭信息科技咨詢與其它服務行業,電影與娛樂、教育服務、廣告等行業的收購標的也比較多。

在電影與娛樂行業方面,包括喜臨門(18.62, -0.44, -2.31%)以7.2億元現金收購綠城傳媒100%股權,寶誠股份以14.17億元現金收購淘樂網絡100%股權和中聯傳動100%股權,以及皇氏集團(30.75, -0.22, -0.71%)通過股權+現金以7.80億元的交易總價收購盛世驕陽100%股權。

教育服務行業房屋二胎借款銀行怎麼貸款比較會過件方面,分別有威創股份以5.20億元現金收購紅纓教育100%股權,長城集團(29.100, 1.15, 4.11%)以4000萬元現金增資獲得聯汛教育20%股權,洪濤股份(19.72, 1.26, 6.83%)以2.48億元現金增資獲得跨考教育70%股權。

廣告行業方面,則有科達股份(17.38, 1.52, 9.58%)通過股權+現金以29.43億元收購百孚思等5傢公司100%股權,天龍集團(17.750, 0.00, 0.00%)以1.872億元現金收購北京智創80%股權,安妮股份以9639.00萬元現金收購微夢想51%股權。

值得註意的是,其中有許多並購標的坐擁目前市場上最熱的“互聯網+”概念。

以宋城演藝擬收購的六間房為例,該公司運營的www.6.cn是一個基於平民藝人和粉絲關系的互聯網娛樂社交平臺。宋城演藝認為,通過並購互聯網演藝行業的龍頭企業,以高舉高打的方式進入成長潛力巨大的互聯網演藝產業,將極大提升公司長期成長空間。

而洪濤股份、科達股份則分別通過並購在線教育機構跨考教育70%股權、百孚思等5傢公司100%股權,分別涉足“互聯網+教育”、“互聯網+營銷”模式。

此外,也有多傢公司涉足“互聯網+金融”模式。2015年1月26日,巢東股份(34.05, 0.34, 1.01%)披露瞭其重大資產購買預案:公司擬約16.82億元現金收購新力投資等46名交易對象持有的小額貸款、融資租賃、典當、擔保、P2P等5傢類金融業務公司的股權,進入類金融領域,實現上市公司主營業務的轉變。

2月9日,智慧能源(16.12, -0.05, -0.31%)宣佈以1000萬元對北京隨時融網絡技術有限公司進行增資,後者為互聯網金融領域的領先企業。有研究報告認為,入股旨在完善供應鏈金融及第三方支付的佈局,強強聯合助力公司搶占萬億級供應鏈金融市場。

跨界新行業、涉足熱門概念,相關上市公司股價也聞風起舞。統計數據顯示,自首次披露跨界方案至今,已有7隻股票股價實現翻番,它們是巢東股份、春暉股份、索芙特、科達股份、聯創節能(56.060, -1.52, -2.64%)、千山藥機(74.850, -0.45, -0.60%)、長城集團。其中,涉足互聯網金融概念的巢東股份,累計漲幅已超過200%。

另外,漲幅超過50%的也有6隻,分別是威創股份、宏磊股份、華業地產、運盛實業、寶誠股份、安彩高科,漲幅分別為74.79%、70.87%、69.26%、64.04%、62.67%、53.16%。

跨界存隱患,引發監管關註

在中國經濟轉型升級的大背景下,傳統周期性行業上市公司原有主營業務已經失去瞭高速增長的動力,A股市場出現以收購新興產業標的、擁抱互聯網為主要特征的跨界轉型大潮,似乎也在情理之中。

然而,上市公司頻頻掀起“跨界轉型”大潮的背後,也引發市場人士擔憂,過於頻繁轉換主業方向可能導致上市公司根基不牢,打亂其成長路徑。

以房地產經營為主業的山水文化就是不斷跨界的典型,短短一年多,公司先後試圖向影視、旅遊、遊戲轉型。

2013年12月,公司前身*ST天龍(14.92, -0.25, -1.65%)發佈公告,擬發行股份收購雲南楊麗萍文化傳播公司及另一傢文化旅遊相關行業的公司,試圖向當時市場大熱的影視並購靠攏。不過,2014年2月26日*ST天龍卻表示,因公司涉及訴訟等問題,重組無奈失敗。

2014年5月,山水文化公告,公司第二大股東綿陽耀達投資有限公司以1.63億元將其所持公司1810.72萬股(占總股本的8.94%)股份全部轉讓給北京六合逢春文化產業投資有限公司,因六合逢春老板丁磊控制的桂林廣維文華旅遊文化產業有限公司旗下裡包括印象?劉三姐,市場預期公司將與印象?劉三姐進行重組。但是3個月後,山水文化宣佈,因丁磊面臨較大債務問題,旗下資產桂林廣維擬出售給第三方,而不是上市公司,公司第二次重組宣告失敗。

目前,公司又開始瞭第三次重組之旅。公司於2015年1月23日晚公告,擬通過定增募資不超過40.30億元,其中30億元擬用於收購遊戲公司廣州創思信息技術有限公司100%股權。公司認為,本次定增完成後,上市公司將轉型進入盈利能力強、發展速度快、市場前景廣闊的網絡遊戲產業,實現可持續發展。

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不過,目前公司依然麻煩纏身,包括第一大股東黃國忠所持全部股權被輪候凍結,以及公司收到山西證監局行政監管措施決定書等,第三次重組前路並不平坦。

廣發證券(26.25, 1.26, 5.04%)投資顧問鄭有利指出,上市公司盲目跨界轉型至少存在三個隱患,一是部分公司缺乏進軍新行業必需的人才、市場資源,轉型前景不樂觀;二是部分公司的轉型目標不明確,頻繁調整轉型方向;三是公司實力有限,卻不斷涉足熱點產業,引發公司資金壓力驟增、造成原有主營業務被削弱,導致公司缺少主營方向。

理財周報記者還註意到,跨界重組也成為監管部門關註的重點。有媒體報道,截至2015年2月底,深交所[微博]已對13傢上市公司的重大資產重組發出問詢函。

深交所對上市公司重組的關註重點包括:交易資產的評估、定價及其合理性、公允性;上市公司購買資產的資金來源;交易標的的質量,包括經營資質、盈利能力及可持續性和穩定性;擬收購資產業績承諾的合理性;交易對手方的履約能力及上市公司與其是否存在關聯關系等。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-03-23/08385985570047362643053.shtml


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房價或將短期探底 地產商欲借央五條去庫存

  即便央行已經做出"合理支持個人住房信貸"(下稱"央五條")的表態,並向商業銀行"吹風",此舉也一度被外界解讀為"救市的開始"。然而,現實之中樓市的轉折點卻可能還十分遙遠--面對央五條,中國大部分一線開發商的第一反應是抓緊時機去化庫存。

  包括萬科、保利、中海等在內的一線房地產開發企業,都已經在內部做出加快向市場投放房源,加快去化速度的策略和部署。飽受存貨增加和去化速度趨緩的中國地產商,正把央五條可能發揮的市場影響,當做去化庫存回收資金的絕好時機。

  如果商業銀行對央五條"落實到位",為刺激購房者盡快做出購買決策,部分房地產開發企業已經開始考慮"一次降價到位"的定價策略。在這樣的背景下,"央五條"之後的中國樓市並非會立刻出現"惜售漲價"的局面,而短期內的房價探底則成為大概率事件。

 銀行尚在"消化期"

  "除非降低存款準備金率,或者放松存貸比管制,否則,我不是十分看好這次'央五條'之後各商業銀行的執行力度。"中原地產華北區首席分析師張大偉表示,從去年年底開始的這輪房地產市場調整,主要原因就是住房按揭貸款的緊縮。

  《中國經營報》記者從萬科、保利等一線房地產開發企業下的多個在售項目獲知,截至發稿時,大部分住宅項目辦理按揭貸款的銀行審批時間並沒有縮短,仍維持在15~20天的時間,同時也沒有出現銀行大面積為首套、首次改善購房客戶提供利率優惠的情況。

  商業銀行對"央五條"顯然還處在"消化吸收"的階段。5月12日,人民銀行召開"住房金融服務座談會",人民銀行副行長劉士餘主持會議,會議提出五條意見,涉及商業銀行應提高按揭貸款發放效率並合理定價等內容。

  "我們曾經多次與銀行溝通,並且分析瞭這輪住房貸款緊縮的原因。"5月15日清晨,某全國性房企副總裁向記者表示,此輪房貸緊縮是銀行根據自身商業利益做出的選擇,而不是由監管層的統一佈置而來,相反,從2013年年末以來,國務院的多份文件中,都曾提出要支持居民首套購房。

  目前,監管層對於銀行信貸規模實施"貸存比"管控,即貸款總額和銀行存款之比,不得突破75%的紅線。2014年5月,人民銀行發佈的數據顯示,截至2014年4月,居民存款總額同比2013年同期減少約1.23萬億元人民幣。這實際上直接壓縮瞭銀行貸款的總規模指標。

  張大偉表示,由於住房貸款還款周期長,利率水平、收益相比小微企業貸款等業務明顯偏低。因此,在貸款規模受到壓縮的情況下,銀行更樂於選擇那些收益率較高的業務,從而壓縮房貸的比例。而目前,除非央行降低準備金率,或者放松貸存比約束,否則銀行很難違背商業利益做出大規模支持住房貸款的實質舉動。

 欲借"窗口"去庫存

  5月13日,國傢統計局發佈的前4月房產開發銷售情況顯示,4月末,商品房待售面積52652萬平方米,比3月末增加489萬平方米。其中,住宅待售面積增加213萬平方米。在此之前,上海易居房地產研究院發佈4月住宅庫存報告,截至4月底,重重劃區土地任何問題免費諮詢點監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24891萬平方米,環比增長2 .6%,同比增長19 .5%,創5年來新高。

  習慣瞭自2009年以來輕松實現"快速去化"的開發商,一時間不得不面對"庫存壓頂"的難局。而央五條則被開發企業視作去化庫存的機會所在。

  "我們和合作銀行詢問瞭相關的事宜,得到的答復是首先可能會加快個人住房貸款的審批進度,尤其可能會中古車貸款利率加強首套個人住房貸款的審批進度,同時,根據購房者的具體資質、資信狀況,再看有沒有優惠的利率,但是後者的難度比較大,比較現實的是加快審批進度一項。"保利地產(保利西山林語 保利新茉莉公館)一位銷售負責人表示。

  他透露,目前,銀行審批住宅個人按揭貸款的工作時長通常在15~20天左右。而在銀行較為支持個人購房信貸的時期,個人住房按揭貸款通常隻需7個工作日就能辦理完成。而這對於房地產開發企業的銷售回款速度,十分重要。

  萬科業績簡訊顯示,2014年4月公司實現銷售面積109.3萬平方米,同比下降1.26%,環比下降9.74%;中國海外發展有限公司披露業績數據,4月份實現合約物業銷售金額約為104.37億港元,同比下降12.51%。住房信貸發放的速度與標桿房企的銷售速度趨勢基本重合。

  "我們已經做出瞭相關佈置,要增加推盤量,借著央五條措施的這個窗口,提高去化的速度,回籠資金,接下來我們入市的房源量,隻要住建委能批準,我們的推盤速度會加快。"5月15日,前述某房企副總裁告訴記者。

 價格或短期"探底"

  一邊是謀劃加快去化庫存,開發企業的另一邊盯準的則是土地市場的機會。按照此前歷次市場調整的慣例,土地市場的下行趨勢通常會在房地產市場下行趨勢的3~4個月之後出現,"低價拿地,高價賣房"向來是中國房地產開發商的理想狀態所在。

  中海主席郝建民在參加德銀舉行的會議上透露,因見到有較多發展商的現金回籠速度減慢,及較難取得融資,將會導致今年土地市場活動減慢。但中海外及中海宏洋並未出現此困難,因此,目前的市況可為集團提供更多以低價收購土地的機會。

  "低點買地需要足夠的現金儲備,不加快回款是做不到的,而這可能誘發開發商通過一次降價到位,刺激購買,再配合上住房信貸支持的窗口期,把需求轉化為購買力,回籠資金的可能性。"中國房地產研究發展中心研究員徐同則向記者表示。

  2008年房地產市場調整時,萬科曾率先降價回籠資金,一度遭受同業普遍質疑。但此後,在土地市場普遍遇冷的情況下,萬科多次以底價在各城市獲得土地,"踩準"完整的市場理想周期。

  對於定價問題,多位受訪開發企業負責人多表示涉及敏感,均表示要繼續看商業銀行落實央五條的實質動作。但"順應市場定價"已經基本成為開發企業定價的共識。

  "在短期價格築底之後,開發商的資金鏈條得以平衡,促銷回款的沖動將有所減弱,因為一旦價格築底出現,在銀行加快審批剛需首改住房貸款的東風之下,多半會伴隨著成交量的快速放大,而成交量向來是改變市場預期的關鍵因素。"徐同則說。

  徐同則表示,在這個時期,市場預期可能會逐漸發生轉變,在轉變的初期階段,價格可能呈現出一定程度的回升,但是,如果央行不放水,銀行出於利潤的考慮,也難以大規模繼續加大對住房貸款的支持,而沒有銀行的支持,市場需求則無法轉變成現實購買力,這將促使在一定時間的"長期"內,樓市價格處於相對穩定的階段。

>>>5.31"讓孩子贏在起跑線"新浪樂居大型看房團



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-17/09462735174.shtml

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大型房企的北京挑戰多元化是唯一路徑?

??1月7日下午,北京北三環薊門橋海德公園樣板間,舉行瞭一場業內小型討論會。

??亞豪市場總監郭毅形容,2014年北京“限購”主基調未變,大量自住型商品房上市,對普通住宅市場產生瞭極大的沖擊。這兩項政策對2014年北京樓市的影響較大,雖然其中穿插瞭信貸放松、降息等定向寬松的房地產新政,但難改年度成交低迷的頹勢。

??盡管如此,2014年北京保利銷售額仍達到112億,超過一傢中小型房企一年的銷售額。據瞭解,保利地產總部對北京公司的要求是,業績上保持在第一梯隊,並考量品牌發展的影響力以及所占市場份額。同時北京公司還要承擔一些產品創新的責任,包括試水養老產品等。

??保利北京公司在第一陣營的房企中具有相當大的典型性,和它最為相似和接近的是北京萬科。其他大型房企若加大在北京地區的佈局,也將面臨相似的問題。

??北京房企銷售排行榜前十名的座次,每年都不固定。比如,2014年的冠軍是萬科,2013年的冠軍是融創。這從側面反映出競爭的激烈程度。若想占據排行榜前十名,取決於之前拿地的數量。而北京的土地市場,並非有錢就可以“任性”。

??開發商常形容自己是“靠天吃飯”。地塊所在位置、屬性,都是開發商被動接受的。從成交結構來看,2014年北京成交的141宗土地當中,宅地成交52宗,占比37%,較上年減少22宗;商業地塊累計成交44宗占比31%,規劃總面積達564萬平米,比上年增加85萬平米;剩下的45宗則為工業用地,占比32%。住宅、商業、工業用地所占比重基本持平。

??北京實行“自住房”政策以來,很多地塊包含“自住房”的配建。為瞭提升利潤,開發商不得不將商品房部分建成高檔住宅以提高利潤率。有業內人士形容這是被“豪宅化”。

??高地價也嚇走瞭一批手握重金、虎視眈眈的房企。盡管2014年北京土地成交數量比2013年減少73宗,但1916.9億元的土地成交總金額,比火熱的2013年還高出95億元,八德重劃區缺錢急用哪裡借錢再創歷史新高。

??世茂集團副總裁蔡雪梅在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,高地價極大地考驗著開發商的產品打造能力。世茂房地產也一直想在北京拿地,但認為北京的地價包含不理性的成分,所以特別謹慎。

??聚集瞭全國最好的教育、醫療資源,擁有2000萬人口的北京,從來不缺乏需求,但房企生存考驗異常殘酷,它或許是最後一個放松限購的城市。

??從最近數年房地產市場發展軌跡來看,政策變動對於量價的影響尤為深刻。亞豪機構分析,2011年北京以限購為主的調控政策出臺之後,當年成交出現探底,並引發“降價潮”的出現。隨著大量項目的“以價換量”,2012年成交大幅回升,但當年成交均價回落。到2012年底,房價再次出現“起勢”,為抑制這一現象,主管部門再發“限價令”,直接導致2013年供應低迷,而供應不足使得北京當年成交再度下滑,但房價仍大幅上漲。進入2014年,限購對於市場的收緊狀態已近臨界點,全國二三線城市陸續取消,但北京雖然有信貸放松、普宅標準調整等定向放松政策,年底出現翹尾行情,但全年的表現依然不盡如人意。

??想保持在房企第一梯隊,必須學會多元化生存的能力。既會建住宅,也能蓋寫字樓。既能從普通住宅中擠出利潤,也經得起高端住宅較長去化周期的考驗。不僅北京保利這麼認為,萬科北京公司也曾提出相似的看法。

??2014年,北京保利旗下十盤聯動,這房屋二胎借款 中壢任何問題免費諮詢些樓盤幾乎包括住宅市場的所有業態,有頂級豪宅的保利海德公園、保利東壩項目,有屬於改善性住宅的保利融創楓丹壹號、首開保利熙悅誠郡,有屬於首次置業的保利春天裡、保利首開熙悅春天、保利羅蘭香谷二期,還有屬於城市高端商用物業的保利國際廣場、保利通州項目,甚至還有保障房項目。

??值得註意的是,盡管北京房地產市場2014年表現低迷,高端項目卻量價齊升。據郭毅透露,北京總價3000萬元以上的頂級豪宅,成交量同比增長21%,成交價格同比上漲10%。其中,位於北三環薊門橋的保利海德公園單盤貢獻簽約銷售額21.91億元。

??討論即將結束之時,微信朋友圈裡傳來消息,華潤、首開、平安聯合體戰勝住總、保利組成的聯合體等多傢公司,經過53輪廝殺,以86.25億元奪北京新總價地王。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-15/15115961389081467601147.shtml


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內容來自sina新聞

商業地產走勢迷離難測內房開始拋售外資加速擴張

  2014年註定是中國地產業充滿挑戰而又戲劇化的一年。當前,商業地產已彌漫著利空情緒,連素有"十裡洋潮之稱的上海也接連遭遇商業地產被拋售的命運。然而,來自新加坡的亞洲地產巨頭凱德集團卻在此時逆勢而為,加大瞭在中國的投資。商業地產未來的走勢如何,越發顯得撲朔迷離。

 國內企業開始拋售

  據瞭解,2009年SOHO中國首度進入上海。直至2013年底,潘石屹稱,SOHO中國在上海的投資已經達到500億元,占SOHO總量的比例達到75%。

  然而,就在今年年初,SOHO中國董事長潘石屹卻表演瞭一出"反轉"戲碼,開始主動收縮在上海的佈局戰線。斥資41億元投資近三年後,僅溢價11.26億元,SOHO中國就將上海SOHO海倫廣懲SOHO靜安廣場兩個項目打包拋售,除去近三年的資金成本和管理成本等財務費用,盈利空間並不高。這讓業界猜測其與之前李嘉誠拋售陸傢嘴上海東方匯金中心的心態暗合。

  同策咨詢研究總監張宏偉認為,在貨幣政策轉向的背景下,SOHO中國"轉型還是明智之舉的"。商業地產快速銷售的熱情減緩,開發商資金風險倍增。此時,擁有比較充裕現金流並且經營管理經驗較豐富的開發企業才能實現"強者恒強";反之,若開發商沒有充裕的現金流支持持有物業,將會增加財務風險,且減少收益。他向記者表示,以蘇州商業地產市場為例,從其"限售"和"禁止售後包租"政策執行的背景來看,剛好與當前整個市場層面受到銀行信貸緊縮、"錢荒"的影響疊加。這對於商業地產來講,在"限售"的前提下,可能會使商業地產市場風險倍增。如果"限售"及"禁止售後包租"政策從嚴執行,一定程度上會影響部分商業地產項目的銷售節奏,商業地產項目可能短期內陷入僵局,對於以銷售為主的商業地產開發商,此項政策的嚴格執行可能會影響其資金面狀況。

  美橋資產管理董事段建設預測,許多轉型做商業地產的住宅開發商,在2014年他們會遇到重重風險。現在商業地產已經進入瞭精耕細作的時代,而不同於以前粗獷的買賣方式,截至現在上海已有50萬平方米的空置商場,隨著商業地產熱潮的慣性,這樣的情況仍然會持續下去。

 外資加速擴張步伐

  中國商業地產發展前景的興與衰,目前業界的看法隻能用"仁者見仁智者見智"來形容。中國商務部年前公佈的最新數據顯示,2013年新加坡對華投資73.27億美元,同比增長12.06%,成為中國最大的投資來源國。而作為新加坡在華最大的外資企業之一的凱德集團向媒體透露:"該公司計劃未來3~5年內在中國建設100傢購物中心。"凱德集團去年在中國的息稅前利潤逾36億元,貢獻率超過四成。

  實際上,從去年開始,凱德集團加快瞭在國內商業地產方面的收購步伐。去年7月15日,凱德集團旗下子公司凱德商用以17.6億元收購位於北京市的首地大峽谷購物中心,該中心屬於首都機場地產集團有限公司。而在更早的6月18日,該公司以約19億元獲得上海廣川置業有限公司70%的股權,擬在上海漢中路地塊上打造綜合體項目。

  凱德集團總裁兼首席執行官林明彥去年12月曾透露,凱德集團看好國內的市場,未來還將投資超過400億在上二胎借款利息缺錢急用哪裡借錢海、廣州和深圳等中國一線城市發展綜合體項目,總計面積將超過360公頃。

  事實上,在一些發達國傢,對商業佈局都有著嚴格的規劃和要求。目前,初步統計中國購物中心將會以每年300傢的速度增長,預計到2015年,中國購物中心總量將達到4000傢左右,商業綜合體等項目在二、三線城市及中西部城市發展尤為迅速。由地方政府主導、出於追求業績的盲目規劃,以至野蠻生長的商業地產,都已經引起越來越多業內人士的警惕。萬達集團董事長王健林認為:"以釋市為單位出臺商業規劃,比如哪裡可以做商業中心,哪裡可以做超市,可以避免惡性競爭,比起出臺調控政策更具可行性。"

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-17/13362649162.shtml

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內容來自sina新聞

房地產開發降速形勢確立 投資增速創16個月新低



  房地產投資增速降至16個月以來新低

  房地產開發降速形勢確立

  記者 梁倩 北京報道

  13日,國傢統計局發佈的2014年1-4月份全國房地產開發和銷售情況顯示,1-4月份,全國房地產開發投資22322億元,同比名義增長16.4%,增速比1-3月份回落0.4個百分點,創16個月以來新低。其中,4月份房地產開發景氣指數(簡稱"國房景氣指數")為95.79,比上月下降0.61點,降至2013年以來最低點。

  業內人士表示,2014年以來市場對於樓市下行預期的增強以及未來市場形勢的不確定性,使得房企在開發投資方面更加謹慎。4月數據顯示,土地、投資、銷售、價格、資金等多項指標進一步回落,。

  數據還顯示,1-4月份,住宅投資15299億元,增長16.6%,增速回落0.2個百分點,占房地產開發投資的比重為68.5%。

  鏈傢地產市場研究中心研究員張旭表示,自去年四季度以來,信貸政策的持續收緊,不僅抑制瞭購房需求的釋放,同時,銀行對於房地產行業風險管控的不斷加強也增加瞭開發商融資的難度,房地產開發投資受到一定程度的抑制。而市場對於樓市下行預期的增強以及未來市場形勢的不確定性,更使得房企在開發投資方面更加謹慎。

  事實上,至2014年4月,住宅施工面積、新開工面積和竣工面積的累計同比均降至歷史較低水平。與此同時,購地面積的累計降幅也呈現出進一步擴大的趨勢。

  數據顯示,1-4月份,房屋新開工面積43234萬平方米,下降22.1%,降幅收窄3.1個百分點。其中,住宅新開工面積31184萬平方米,下降24.5%。住宅施工面積為405408萬平方米,同比增速為9.9%,為2011年以來增速首次降至10%以下。

  從房企拿地情況看,1-4月全國土地購置面積為8130萬平方米,同比下降7.9%,降幅較1-3月的2.3%擴大5.6個百分點。

  張旭表示,2014年以來房地產交易市場的低迷,對於房企的市場預期造成瞭一定影響。而庫存量的持續走高也促使房企開發速度放緩,補倉意願降低。在當前整體市場處於調整狀態的大背景下,房企在調整發展策略的同時,在拿地方面將會愈加謹慎。

  的確,造成房地產投資下滑的原因,便是銷售的大幅下降。數據顯示,1-4月,商品房銷售面積為27709萬平方米,同比下降6.9%。其中,住宅銷售面積為24515萬平方米貸款保險,同比下降8.6%,降幅較上月增加2.9個百分點,環比降幅為20.8%。商品房銷售額為18307億元,同比下降7.8%,其中住宅銷售額為15259億元,同比下降9.9%。

  CRIC研究中心數據顯示,相比去年同期,各線城市成交下跌情況嚴重。其中,一線城市中北京成交跌幅達到36.60%,上海同比下跌15.70%;杭州、南京等二線城市下跌幅度也較大,分別為43.50%和28.08%;東莞、佛山等三四線城市,同比跌幅為26.97%和23.51%。

  受此影響,房企銷售不盡如人意。根據已公佈4月業績的16傢典型房企來看,招商、金地、中海和保利業績同比持續下滑,降幅均超過10%,而花樣年同比降幅達到62%。從環比來看,富力、金地、招商、旭輝和綠地環比降幅均在30%以上。

  "房地產投資下滑與銷售下降有直接關系。"中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,2013年樓市的成交量過度釋放是對2014年房地產市場提前進行透支,在預期不明朗的情況下,市場需求明顯轉為觀望。

  顧雲昌指出,4月數據中,土地、投資、銷售、價格、資金等多項代表性指標進一步回落,房地產開發降速形勢確立。"在宏觀形勢難定、資金收緊的背景下,房市開啟下行通道,房地產企業開發投資尤為謹慎,降速也在所難免。"

  "因此,央行再次重申支持首套房貸,既保證瞭剛需,又達到促進銷售的目的。"顧雲昌認為,應加大對剛需支持力度,以確保房地產軟著陸,避免對宏觀經濟造成較大影響。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-14/08282729741.shtml

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