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  上述調查顯示,5月份首套房9折以下利率優惠已絕跡,對於首套房的房貸申請,10.11%的銀行表示已停貸。甚至還有10.67%的銀行執行上浮20%及以上利率。

  不久前,在舉辦的一次小范圍論壇上,某二線省會城市官員預測,今年下半年樓市將會逐漸有起色。這位官員稱,短期內,樓市調整不可避免,但中長期堅定看好。

  銀監會的態度為何突然逆轉?攸克君的分析是,最大的可能是,高層發話瞭。劉士餘代表央行黨委要求各大商業銀行從"講政治"的高度來理解首套房貸款利率的問題,但很多行長們把這兩個關鍵詞忽略掉瞭。

  6月6日上午,銀監會副主席王兆星在國務院新聞辦公室舉行的新聞發佈會上表示,大力支持首套住房需求,抑制投資和投機性的住房需求。(編著者:5月30日,銀監會相關負責人表示,嚴格執行國務院相關政策,房地產開發貸款、土地儲備貸款和個人貸款等,沒有任何松動,沒有任何折扣,沒有任何討價還價的餘地。)



  默認的救市

  以北京為例,進入5月,北京商品住宅庫存量在短短4個月內激增兩萬套至7.5萬套。正如北京市房協秘書長陳志所言,盡管調控一直在強調"去投機化",但未能改變住房的投資屬性。對於"投資品"而言,消費者向來是買漲不買跌。據瞭解,北京某樓盤近日推出30套可一成分期首付的房源,還有項目推出"零首付"促銷政策,亦有一些樓盤尾盤降價促銷。

  銀監會還要求銀行緩釋平臺貸風險、嚴控房地產貸款風險,防化產能過剩風險。同時,銀監會也要求做好4種風險的盯防,即不規范的理財產品、不審慎的信托業務、融資性擔保和小額貸款。(21世紀經濟報道 荊寶潔)

  攸克君在此前的文章裡提出過一個觀點,偏緊的房地產信貸,是2014年全國房地產市場陷入調整唯一共同的重要因素。如果房地產信貸一直偏緊,絲毫不放松,地方政府再救市,松綁限購,效果也是有限的;反之,一旦信貸稍有松動,房地產就會突然轉身,迎風而上。

  王兆星表示,個人購房貸款占到整個房地產貸款的67%左右,個人購房貸款的不良率不到百分之一,資產質量穩定,商業銀行要繼續執行差別化的住房貸款政策。

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  銀監會的"表態"在地產業內引起廣泛關註,一部分業內人士甚至認為2014年樓市有可能迎來遲到的春天。

  中央政府層面一直在嚴密關註樓市運行態勢,包括各地政策的小幅調整。住建部總經濟師馮俊6月4日下午在國新辦舉行的新聞發佈會上說,整體的宏觀調控政策是鼓勵、保護消費需求,遏制投資需求。每個地方根據自己的實際情況作出判斷。目前得到的信息還沒有一個地方公開取消限購。從我們制定的限購政策來看,限購對老百姓的消費需求是沒有影響的,隻是對過度投資需求有限制。

  "守住不發生系統性、區域性風險底線,維護銀行業的穩健運行,必須預設防線,分類實施,鎖定存量風險,管住增量風險,做到降舊控新,逐筆化解。"銀監會2013年年報稱。

  據第一太平戴維斯研究部的觀察,北京今年前4個月的土地成交額達到1056億元,5月份僅有4幅地塊成交,成交額隻有58億元。截至2014年5月,實際樓面價超過每平方米2萬元的地塊僅有5宗,其中單價最高的一宗地塊成交單價也不及每平方米3萬元。而反觀2013年,共計9幅地塊以超過每平方米2萬元的實際樓面價格成交,其中3幅地塊成交單價超過每平方米4.5萬元,最高達到每平方米7.3萬元。"雖然從表面來看主要由於政府放緩瞭土地供給節奏,導致土地供給極為有限,但究其根本原因,卻在於近期開發商拿地熱情的下降。"第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部助理董事王華對記者表示。

  銀監會:房地產開發貸沒有任何討價還價餘地

  第一,以剛需主的開發商,出貨時機已到。如果銀行對首套住房的信貸支持出現實質性的行動,可能在短期內(如1-2個月內)刺激開發商啟動降價。這將是攸克君240天購房時機理論的"最佳購房時機"。

  在房地產信貸政策上,銀監會的口徑與央行的態度,曾被民間解讀為兩種不同的聲音。

  攸克君請教多位銀行界人士,對王兆星副主席的此番表述分析如下:

  在央行5月12日"喊話"後,工商銀行表態提高個人住房貸款的審批速度,對個人住房貸款實行合理定價,最低為基準利率,並增加瞭房貸規模,要求深圳轄區內的支行加快住房貸款的發放。交通銀行表示繼續大力發展個人住房貸款業務,嚴格執行住房貸款差異化信貸政策,重點支持自住型住房貸款,特別是首套房住房貸款需求。

  土地市場也出現轉冷的趨勢。即使是一線城市土地市場也開始感受到壓力,二線城市低溢價率成交甚至流拍的現象增多。

  但平安銀行、民生銀行、廣發銀行表示,暫時不會改變既有的信貸策略,今年的信貸方向主要還是大力發展小微貸、企業貸等業務。

  此前的5月12日,在央行牽頭召開住房金融服務座談會,副行長劉士餘代表央行提出,各大商業銀行要講政治,講社會責任,房貸利率要合理定價,滿足首套房貸款需求。

  在央行的通稿(所謂的"央五條")裡,正式的表述是"優先滿足居民傢庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求";此次王兆星的用詞卻是"大力支持",猛多瞭。

  銀監會一周之間關於樓市態度大相徑庭 高層可能發話瞭

  21世紀不動產市場發展中心總監桑豫峰認為,預計銀監會即將發佈相關通知,以確保各商業銀行對首套房貸款利率能回歸基準利率,甚至給予優惠。實踐證明,隻要信貸稍微松動,就能對住房需求起到很大的撬動作用。隨著首套房利率回歸基準利率甚至優惠,商品房成交情況將逐步回暖。

  萬科集團總裁鬱亮也於6月5日表示,盡管地產的黃金時代已經結束,但白銀時代已經開啟,白銀仍是貴金屬。萬科高度關註人口質量和人口流動趨勢。如果說人口的移動創造瞭大量的需求,而人口結構中又越來越多受過高等教育的人群,他們將是未來支撐房地產市場需求的主力。

  商業銀行在業務上更多是聽銀監會的,而銀監會那時的態度是什麼呢?4月29日,在一季度電視電話會議上的表述是,"繼續嚴格執行國傢房地產調控政策和差別化住房信貸政策";5月30日的表述是嚇人的"三個沒有"。在這種情況之下,商業銀行對央行肯定是陽奉陰違,何況,房價高風險大,房貸利潤真沒什麼誘惑。

銀監會 大力支持首套房貸 過去五年都沒用過這詞

  當前中央有關宏觀經濟的第一個用詞是,穩發展。也就是讓GDP穩定住,不要再下滑瞭。而房地產對GDP又有著不可替代的拉動以及反拉動作用,房地產如果下滑太快,GDP真有可能掉到7%以下去,這是中國經濟不能承受之重,也是不能承受之痛。

  二、銀行會不會向樓市放水,取決於配套政策。不管是央行還是銀監會,光說不練都不行,監管層可能會要求"大力支持"某一領域的銀行給予放松貸存比考核、甚至定向降準的待遇。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-06-08/08322766475.shtml



  5月30日銀監會表態

  樓市最差的時刻?

  5月30日,銀監會發佈的2013年年報顯示,房地產貸款風險控制效果顯現,近兩年"不良"均出現"雙降"。

  "房地產貸款風險可控。"銀監會相關負責人表示,嚴格執行國務院相關政策,房地產開發貸款、土地儲備貸款和個人貸款等,沒有任何松動,沒有任何折扣,沒有任何討價還價的餘地。

  5月30日,銀監會發佈的2013年年報顯示,房地產貸款風險控制效果顯現,近兩年"不良"均出現"雙降"。2013年末,商業銀行房地產不良貸款餘額為214.4億元,較上一年減少64.7億元,不良率為0.48%,同比下降0.23個百分點。

  嚴守房地產貸款風險方面,建融雲林台西建融銀監會要求銀行要關註重點區域、重點企業,深入分析不同區域房地產風險的具體情況,及早制定風險防控預案,緩釋風險。同時繼續強化"名單制"管理,防范個別企業資金鏈斷裂可能產生的風險傳染。

  融360摸底全國21個重點城市近400傢銀行調查顯示,在調查的21個城市中,有14個城市出現停貸現象,較上月停貸城市減少。統計顯示,停貸的銀行以股份制商業銀行居多。在城市停貸占比排行中,無錫、北京、深圳三個城市居前。

  當下的樓市現狀是,庫存激增,部分項目降價,土地市場轉冷。脆弱的市場是否會因為銀監會最新房貸信號的變化,出現扭轉?

  今年3月以來,先後有無錫、南寧、蕭山、銅陵、蕪湖等多個城市出臺與樓市有關的政策,包括放松購房資格限制、支持公積金貸款、增加財政補貼等。這被業內普遍稱為地方救市之舉。不過,這隻是一種微調。

  一周之間,銀監會態度大相徑庭。這一次,2014年樓市有可能迎來遲到的春天。

  6月6日上午,銀監會副主席王兆星在國新辦舉行的新聞發佈會表示,要繼續執行差別化的住房貸款政策,大力支持首套住房需求,抑制投資和投機性的住房需求,同時關註房地產開發商的資金斷裂給金融帶來的風險。

  王兆星是在回答國內《金融時報》記者提問時說這番話的。《金融時報》是銀行業內自己的報紙。這一問一答,熟悉我國新聞語境的朋友應該明白,絕非偶然。

  但一周之前銀監會的態度可不是這樣。

  5月30日,在銀監會2013年年報發佈會上,銀監會相關負責人強調,涉及房地產貸款的各類貸款有關政策要求,銀監會沒有任何松動,沒有任何折扣,也沒有任何討價還價的餘地。這個表態,語氣和用詞是相當的嚴厲,也著實嚇壞瞭一些地產商。

  記者綜合各方面數據發現,4月和5月,樓市並未呈現傳統的"小陽春"行情,成交量走低,價格停滯或下跌。房企雖然加大瞭推盤力度,但購房者已經形成濃厚的觀望情緒,入市動力不足,成交受到抑制。一線城市成交情況更糟糕。

  據記者瞭解,當前銀行對房貸業務已出現明顯分歧:以工、農、中、建為代表的國有大行在央行"喊話"後,正在推進相關措施;但其他不少商業銀行由於資金緊張、存款資源有限,而暫停或推延房貸業務。

  樓市不振,地方政府最著急。

  度過最差時刻,是否即是樓市反彈的開始?6月6日王兆星的表態,會不會成為樓市反轉的風向標?

  開發商群體對鼓動放松限購更是不遺餘力。某三線城市開發商不久前接受記者采訪時表示,最希望政府能放開限購。一旦限購打開,將直接刺激銷售,帶動成交的增長。

內容來自sina新聞

  但要全面深化改革,房地產調控也不可能一下子取消,怎麼辦?聰明人有的是辦法。於是,棚戶區改造、保障房建設和首套房(商品房)就成瞭護衛房地產的三駕馬車,當然也是護衛經濟的三駕小馬車。

  在這種背景下,如果銀監會再死咬住風險、不肯為首套房貸款喊話,就真的是不講政治瞭。

  5月12日,央行召集商業銀行開座談會,強調要合理確定首套房貸款利率水平,及時審批和發放。但記者從21世紀不動產金融服務部門瞭解到,近一個月,央行以"窗口指導"喊話後,首套房利率並沒有變化,九成商業銀行首套房貸利率執行基準利率或上浮5%-10%。

  一、"大力支持"的用詞,過去5年與房地產信貸有關的政策、通知,哪怕是指示精神,都沒有用過。

  但包括央視在內的多傢媒體,將馮俊這段話解讀為"是否取消限購由每個地方根據自己的實際情況作出判斷"。但一位業內資深人士認為,這是對馮俊話語的片面理解。如果將取消限購的主動權完全交給地方,它們多數會毫不猶豫地取消。

  三、銀行最可能做的,是恢復首套住房信貸的基準利率。信貸額度充裕或者更講政治的銀行,可能會恢復首套房貸8.5折的優惠利率,並加快放款速度。

  最明顯的變化在於,銀行在審核方面表現積極,通過減少人工幹預來提高審批速度。融360數據顯示,目前首套房貸款審批時間較快,一般在2至7天內,但放款時間仍較長,與4月份相比沒有明顯變化。相比較而言,外資銀行放款時間相對較短,大概在30天之內;國內的銀行則需45天左右。

  別小看瞭首套房,它有極大的杠桿效應。為什麼這樣說?有業內資深人士提醒攸克君:2012年3月,房地產政策與2011年無異,市場供求情況也相近,但就因為在銀監會的授意下,各商業銀行對首套房貸款利率普遍回歸優惠利率,樓市就立即啟動,從而迎來瞭2012年的大漲,並持續到2013年。

  歷史總是驚人的相似。2014年樓市遲到的春天終於要來瞭嗎?攸克君的建議又是什麼?

  中信建設證券認為,整個房地產行業將迎來最差的時刻。

  第二,開發商以為又一輪暴漲開始,拒絕降價,是錯誤的。

  第三,退一萬步,如果房價快速上漲,建議有多套房的朋友,立即派發,賣掉多餘的房子。(攸克地產)

  但是,資本市場不為所動,6月6日下午,地產股繼續帶領大盤下跌。

  已有一些開發商出現資金斷裂的跡象。王兆星也表示,將重點關註房地產開發商的資本金、現金流和財務等狀況,關註房地產開發商的資金斷裂給金融帶來的風險。


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