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  但如果我們仔細分析萬達的地產經營模式和麥當勞以及其他零售企業--除瞭麥當勞之外,肯得基、傢樂福等餐飲及零售巨頭也在地產開發及運營上戰獲多多,但麥當勞在規模上仍然堪稱世界老大--的商業地產模式就會發現,它們二者之間還是有很大的差別,前者是在努力復制一批相同風格的商業地產項目,但它本身的商業經營並不強勢,至少沒有形成品牌,而後者是已經在商業經營方面形成瞭相當強勢的品牌,他對商業的分析使人信任。因此,二者產生的結果也會有很大差別:前者是在賣地產項目,業主不會對它的商業承諾有天然的信任感;而後者是在賣專業的商業經營分析水平,不需多做解釋,業主自然跟隨而來。

  其實,正因為麥當勞們在選址上給人們的信心,才使得它具備瞭在房地產界淘金的一個基本條件。因為隻有它能給別的商傢以信心的時候,別人才會跟隨它,而它以低價租來的店鋪才能以比較高的價格租出去。

  麥當勞的品牌依然是快餐"麥當勞",而沒有推出某個地產品牌。要想在全球范圍。

  麥當提前還款勞商業地產模式給我們另外一種想像是:在眾多以吸引瞭國際名牌店入駐為榮的商業地產項目中,是否又飽含著說不出的無奈?

  沃爾瑪的成功是因為它成功的堅持瞭 "天天低價"的策略,人們在想到"沃爾瑪"時就聯想到瞭"低價"。當這種聯想成為一種普遍的心理思維的時候,沃爾瑪獲得瞭全球范圍的成功。

  如今的麥當勞並不隻是賣快餐的瞭,當它總結出一套科學合理的制造快餐的程序、店面擺設的規則、店鋪選址的秘訣,並最終利用麥當勞響當當的牌子以特許經營的方法擴張時,麥當勞在很大程度上已變成瞭一傢經營房地產的企業。在全球100多個國傢擁有數萬塊黃金地段的麥當勞,的確是個房地產運營的絕頂高手!

  其實,分析到這裡,我們就接觸到瞭一個叫"商業平臺"或者說 "商業模式"的概念。

  在這裡,我們可以發現,"商業平臺"的概念包含的內容有:一個有廣泛知名度和美譽度的品牌,與此相關聯的各種資源,這些要素組成一個平臺。在這個平臺上就可以作出許多事情來。

  而和一些著名零售企業如沃爾瑪有過談判經歷的知情人士告訴記者,這些世界零售巨頭在租店鋪時條件極為苛刻,租金更是低得驚人。他打瞭個比方來說明租金之低:如果別人要用一百來租這塊店鋪的話,沃爾瑪可能隻要用五便可以搞定--兩者相差二十倍之巨!正因為沃爾瑪的條件過於苛刻,京城一著名發展商拒絕瞭和沃爾瑪的合作。

  麥當勞是聞名全球的快餐企業,但麥當勞總部如今基本上不具體經營快餐業務,那是以特許經營方式納入麥當勞體系的小老板們的事情。麥當勞總部幹得更多的事情,是琢磨哪個地段是一個城市將來人流最旺的地方。論證完畢後,就買下看中的地塊並建起快餐店,然後尋找特許經營的合作夥伴,將快餐店租給他們經營,向他們收取特許經營費和這塊商業旺地的鋪租。

  所以,這些零售企業不僅僅在自己的業務范圍內賺取利潤,而且以自己的方式經營著房地產,悄悄的賺取巨額利潤!

  1974年,麥當勞王國的創始人雷·克羅克,被邀請去奧斯汀為得克薩斯州立大學的工商管理碩士班作講演,在一場激動人心的講演之後,學生們問雷是否願意去他們常去的地方一起喝杯啤酒,雷高興地接受瞭邀請。

  雷哈哈地笑瞭:"我料到你們會這麼說。"他停止笑聲並很快地說:"女士們、先生們,其實我不做漢堡包業務,我的真正生意是房地產。"

  而麥當勞的地產生意經,正逐漸被人們關註。

  內經營房地產獲得成功,僅僅依靠地產本身是不可能的,它必須借助傳統名牌的優勢。

  黃金地段原則

內容來自sina新聞

  而象傢樂福這樣的國際零售業巨頭,都會有一個極端專業而高度秘密的高薪團隊來負責新店選址規劃。比如到上海開拓市場,他們這個團隊就會被"空投"到本地,經過步行、汽車、自行車等多種交通工具的測試,參照政府的規劃佈置,最終選出一個極其適合其營業的地點。

  但是,無論麥當勞的房地產經營得如何成功,它也不會放棄"麥當勞"這個品牌,因為品牌是平臺的支柱,沒有瞭品牌,平臺也會變得彰化小額借款二胎年息空洞無物。

  其實,國內的一些房地產商也似乎悟到瞭這種商業模式,並且力圖在全國范圍內復制一批商業地產項目,也取得瞭一些成功。例如商業地產巨人萬達在全國范圍內開發瞭一批萬達商業廣場,取得瞭較大的成功。

 地產運營絕頂高手

  當這群人都拿到啤酒之後,雷問:"誰能告訴我我是做什麼的?"大多數MBA 學生都認為雷是在開玩笑。見沒人回答他的問題,於是雷又問:"你們認為我能做什麼呢?"學生們又一次笑瞭,最後一個大膽的學生叫道:"雷,所有人都知道你是做漢堡包的"。

  30年過去瞭,麥當勞的地產王國已經擴張至全世界。但"我就喜歡"的快餐文化口號之後的神秘地產生意並未被太多人關註。在中國的"麥當勞一代"長成這個世界上最具消費欲望和能力的時候,中國地產也經過瞭數次風波和爆炸型的成長。

  與專業地產投資和開發商相比,麥當勞地產的成功之處在於:前者是在努力復制一批相同風格的商業地產項目,但它本身的商業經營並不強勢,至少沒有形成品牌,而後者是已經在商業經營方面形成瞭相當強勢的品牌,他對商業的分析使人信任;前者隻在賣地產項目,而後者是在賣專業的商業經營分析水平。

  在這裡,施文哲沒有將麥當勞興隆的原因歸結於品牌,而是認為地段是第一的因素。而麥當勞的選址是一件極為重大的事情,通常一個店的開與否都要經過三到六個月的考察,考察的問題極為細致,甚至涉及到店址是否與城市規劃發展相符合,是否會出現市政動遷和周邊動遷,是否會進入城市規劃紅線。進入紅線堅決不碰。老化商圈內堅決不設點。純住宅原則上也不設點。

  其實,在地產中淘金的非地產企業,遠不止麥當勞一傢。中原房地產投資顧問公司的商業策劃部總監蔡宇翔向記者透露:很多品牌零售企業其實就是商業用房的大房東,因為這些企業是一個品牌,同時它要的商業用房的量要大一些,所以他用一個很低的價格租到房子。由於它是一個品牌,對地段的商業前景有非常專業的分析,他們租的地方會有很多小租戶跟進來,所以他們可以用比較高的價格把店鋪分成很多塊租給小業主,這個租金差價就是這些企業的一個重要的收入來源。

  專做商業地產策劃的蔡宇翔拿出一份某著名品牌企業的選址方案給記者看,方案不僅標準非常細致,而且每條標準都細化到瞭數字的程度。

  正因為麥當勞、傢樂福選址的眼光之敏銳,所以他們失敗率很低,這不僅保證瞭他們的生意興隆,而且使得別的商傢對他們產生瞭信心。深圳面點王飲食連鎖有限公司董事長、總經理張和平對記者表示:"在深圳有50傢麥當勞、45傢肯德基,面點王現在是30傢,有20多傢面點王與洋快餐相鄰或對壘。哪裡有肯德基、麥當勞,哪裡就有面點王。"因為"與洋快餐相鄰相對開店,並不僅僅是為瞭競爭。肯德基、麥當勞選址考察論證科學細致,周圍環境、人口密度、人口結構、道路交通、建築設施等都定量分析,同時中西快餐在一起也是一種互補。多瞭一種選擇,也就多瞭一份生意。"

麥當勞的地產王國

 麥當勞的商業平臺

  最值得註意的是,麥當勞不是寂寞高手,他們的地產運營模式很大程度上為西方著名商業企業所共有。而傳統企業品牌與地產的結合,也許正是地產業利潤的長流之水。如今,它正跨洋過海,進軍中國。

  做生意本質上就是在建立一個平臺或一種模式,然後把各種可以整合到的資源往這個平臺裝,等到時機成熟瞭,再躍升到另一個平臺之上,裝更多的資源。

  在這個意義上,麥當勞總裁雷·克羅克說"麥當勞的真正生意是經營房地產"並非是為瞭出語驚人,而是試圖通過輕松的故事向人們灌輸一種高級的商業思維---幫助人們形成一種叫"商業平臺"的概念。而麥當勞的發展也正是不斷的構築商業平臺的結果。

  快餐店是麥當勞的第一個商業平臺,經營者不斷地在快餐店的平臺上裝進一些美國文化的元素,很快使麥當勞變成瞭一個出售美國文化的平臺;在美國文化的平臺上經營者可以裝上史努比之類的玩具,於是快餐店變成瞭兼營玩具的多功能店鋪;以美國文化和特許經營模式為利器,麥當勞走上低成本擴張之路,由於其擴張的速度以及成功,它的選址的權威性得到人們的認可,最終打造瞭一個房地產經營的平臺。

  "麥當勞"這個名字是麥當勞企業的有廣泛知名度和美譽度的品牌,而它的選址規則、每一個麥當勞店的興盛等等則是它的資源,在租店鋪的時候,麥當勞可以利用名牌的籌碼壓低店鋪的價格,出租店鋪的時候則也因為對商業地產的專業分析而抬高價格,於是它自己的獲利模式便清晰可見。

  經常吃麥當勞的人會有印象:幾乎每一個麥當勞店生意都是很興隆的。

  誰能超越麥當勞

  麥當勞是一個有著全球快餐業務的名牌企業,伴隨著它的擴張,房地產業務也擴張到瞭全世界。這也許是所有人包括麥當勞創始人所始料不及的事情。

  那麼,麥當勞的商業模式是否也給房地產開發以啟發呢?

  在以前的文章中我曾談到,房地產界產生不瞭世界名牌。但在這裡,我們看到瞭房地產緊跟世界名牌進行全球擴張的模式。

  但蔡宇翔認為差距不至於如此大,正常的差距應該是別人(如大中電器)可能要一百才能搞定的東西,沃爾瑪隻要八十就可搞定,也就是比別人低20%左右,當然,如果沃爾瑪租五萬平方米店鋪,而另一個隻租一百平方米,並且位置較好的話,差距可能有這麼大。大中電器的副總經理史明也認同這種分析。從蔡宇翔的分析也可以看出,這些零售企業僅靠租金的差價,在成本的大量減少後,利潤率得到極大提供,收入就非常可觀瞭。

  回頭看看麥當勞在中國開設的第一傢分店吧,那是北京東單大街與長安街接口處的黃金地段。20世紀80年代末麥當勞進駐時,人們還根本不知道土地是個金娃娃,後來碰上瞭王府井改造,麥當勞僅因拆遷的土地補償就大賺瞭一把,那一刻人們才知道麥當勞投資房地產眼光之犀利。

  同時,我們發現,盡管麥當勞的地產經營已經相當成熟,成熟到瞭其總裁說麥當勞靠賣房地產的程度,但是,麥當勞的品牌依然是快餐"麥當勞",而沒有推出某個地產品牌。在這裡,我們可以看到,房地產界沒有世界名牌這條定律是無論如何也違背不瞭的。要想在全球范圍內經營房地產獲得成功,僅僅依靠地產本身是不可能的,它必須借助傳統名牌的優勢。這也許就是房地產開發中的"工夫在詩外"。

  所以,房地產企業要想走上世界之顛,光靠地產開發本身也許是不可能成功的,隻有自己打造好一個傳統的名牌,以這個名牌為載體,進行全球范圍的擴張。

  目前的一些商業地產企業隻顧埋頭經營地產,而企望依靠取一個"某某商業廣場"就可形成品牌,這無疑隻是一種空想。

  商業企業的地產經營與地產企業的經營有一個最大的不同點:後者是在適應市場,隨波逐流;而前者不僅僅隻是適應市場,它在適應市場的同時創造瞭市場,現在的很多商傢在選址時不做自己的商業分析,而隻看周圍是否有麥當勞等名牌店來決定自己的選址這個事實就是明證。

  麥當勞的生意興隆的原因除瞭作為品牌的因素外,店址的選擇也是其中至關重要的條件。麥當勞華東地區總裁施文哲這樣表述:麥當勞之所以開一傢火一傢,第一是地點,第二是地點,第三還是地點。

  所以,開發商業地產項目,不能僅僅隻有一個名詞,而要人們看到"某某商業廣場"的時候,馬上聯想到"天天低價"或者某種商業特色。當這種聯想成為一種普遍心理時,項目自然會非常成功。這樣,企業就超出瞭隻會適應市場的開發商,成為瞭能創造市場的發展商,也就能夠成為百年老企,成為市場之王。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-22/10132742205.shtml

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