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內容來自sina新聞

商業地產走勢迷離難測內房開始拋售外資加速擴張

  2014年註定是中國地產業充滿挑戰而又戲劇化的一年。當前,商業地產已彌漫著利空情緒,連素有"十裡洋潮之稱的上海也接連遭遇商業地產被拋售的命運。然而,來自新加坡的亞洲地產巨頭凱德集團卻在此時逆勢而為,加大瞭在中國的投資。商業地產未來的走勢如何,越發顯得撲朔迷離。

 國內企業開始拋售

  據瞭解,2009年SOHO中國首度進入上海。直至2013年底,潘石屹稱,SOHO中國在上海的投資已經達到500億元,占SOHO總量的比例達到75%。

  然而,就在今年年初,SOHO中國董事長潘石屹卻表演瞭一出"反轉"戲碼,開始主動收縮在上海的佈局戰線。斥資41億元投資近三年後,僅溢價11.26億元,SOHO中國就將上海SOHO海倫廣懲SOHO靜安廣場兩個項目打包拋售,除去近三年的資金成本和管理成本等財務費用,盈利空間並不高。這讓業界猜測其與之前李嘉誠拋售陸傢嘴上海東方匯金中心的心態暗合。

  同策咨詢研究總監張宏偉認為,在貨幣政策轉向的背景下,SOHO中國"轉型還是明智之舉的"。商業地產快速銷售的熱情減緩,開發商資金風險倍增。此時,擁有比較充裕現金流並且經營管理經驗較豐富的開發企業才能實現"強者恒強";反之,若開發商沒有充裕的現金流支持持有物業,將會增加財務風險,且減少收益。他向記者表示,以蘇州商業地產市場為例,從其"限售"和"禁止售後包租"政策執行的背景來看,剛好與當前整個市場層面受到銀行信貸緊縮、"錢荒"的影響疊加。這對於商業地產來講,在"限售"的前提下,可能會使商業地產市場風險倍增。如果"限售"及"禁止售後包租"政策從嚴執行,一定程度上會影響部分商業地產項目的銷售節奏,商業地產項目可能短期內陷入僵局,對於以銷售為主的商業地產開發商,此項政策的嚴格執行可能會影響其資金面狀況。

  美橋資產管理董事段建設預測,許多轉型做商業地產的住宅開發商,在2014年他們會遇到重重風險。現在商業地產已經進入瞭精耕細作的時代,而不同於以前粗獷的買賣方式,截至現在上海已有50萬平方米的空置商場,隨著商業地產熱潮的慣性,這樣的情況仍然會持續下去。

 外資加速擴張步伐

  中國商業地產發展前景的興與衰,目前業界的看法隻能用"仁者見仁智者見智"來形容。中國商務部年前公佈的最新數據顯示,2013年新加坡對華投資73.27億美元,同比增長12.06%,成為中國最大的投資來源國。而作為新加坡在華最大的外資企業之一的凱德集團向媒體透露:"該公司計劃未來3~5年內在中國建設100傢購物中心。"凱德集團去年在中國的息稅前利潤逾36億元,貢獻率超過四成。

  實際上,從去年開始,凱德集團加快瞭在國內商業地產方面的收購步伐。去年7月15日,凱德集團旗下子公司凱德商用以17.6億元收購位於北京市的首地大峽谷購物中心,該中心屬於首都機場地產集團有限公司。而在更早的6月18日,該公司以約19億元獲得上海廣川置業有限公司70%的股權,擬在上海漢中路地塊上打造綜合體項目。

  凱德集團總裁兼首席執行官林明彥去年12月曾透露,凱德集團看好國內的市場,未來還將投資超過400億在上二胎借款利息缺錢急用哪裡借錢海、廣州和深圳等中國一線城市發展綜合體項目,總計面積將超過360公頃。

  事實上,在一些發達國傢,對商業佈局都有著嚴格的規劃和要求。目前,初步統計中國購物中心將會以每年300傢的速度增長,預計到2015年,中國購物中心總量將達到4000傢左右,商業綜合體等項目在二、三線城市及中西部城市發展尤為迅速。由地方政府主導、出於追求業績的盲目規劃,以至野蠻生長的商業地產,都已經引起越來越多業內人士的警惕。萬達集團董事長王健林認為:"以釋市為單位出臺商業規劃,比如哪裡可以做商業中心,哪裡可以做超市,可以避免惡性競爭,比起出臺調控政策更具可行性。"

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-17/13362649162.shtml

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