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內容來自sina新聞

大型房企的北京挑戰多元化是唯一路徑?

??1月7日下午,北京北三環薊門橋海德公園樣板間,舉行瞭一場業內小型討論會。

??亞豪市場總監郭毅形容,2014年北京“限購”主基調未變,大量自住型商品房上市,對普通住宅市場產生瞭極大的沖擊。這兩項政策對2014年北京樓市的影響較大,雖然其中穿插瞭信貸放松、降息等定向寬松的房地產新政,但難改年度成交低迷的頹勢。

??盡管如此,2014年北京保利銷售額仍達到112億,超過一傢中小型房企一年的銷售額。據瞭解,保利地產總部對北京公司的要求是,業績上保持在第一梯隊,並考量品牌發展的影響力以及所占市場份額。同時北京公司還要承擔一些產品創新的責任,包括試水養老產品等。

??保利北京公司在第一陣營的房企中具有相當大的典型性,和它最為相似和接近的是北京萬科。其他大型房企若加大在北京地區的佈局,也將面臨相似的問題。

??北京房企銷售排行榜前十名的座次,每年都不固定。比如,2014年的冠軍是萬科,2013年的冠軍是融創。這從側面反映出競爭的激烈程度。若想占據排行榜前十名,取決於之前拿地的數量。而北京的土地市場,並非有錢就可以“任性”。

??開發商常形容自己是“靠天吃飯”。地塊所在位置、屬性,都是開發商被動接受的。從成交結構來看,2014年北京成交的141宗土地當中,宅地成交52宗,占比37%,較上年減少22宗;商業地塊累計成交44宗占比31%,規劃總面積達564萬平米,比上年增加85萬平米;剩下的45宗則為工業用地,占比32%。住宅、商業、工業用地所占比重基本持平。

??北京實行“自住房”政策以來,很多地塊包含“自住房”的配建。為瞭提升利潤,開發商不得不將商品房部分建成高檔住宅以提高利潤率。有業內人士形容這是被“豪宅化”。

??高地價也嚇走瞭一批手握重金、虎視眈眈的房企。盡管2014年北京土地成交數量比2013年減少73宗,但1916.9億元的土地成交總金額,比火熱的2013年還高出95億元,八德重劃區缺錢急用哪裡借錢再創歷史新高。

??世茂集團副總裁蔡雪梅在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,高地價極大地考驗著開發商的產品打造能力。世茂房地產也一直想在北京拿地,但認為北京的地價包含不理性的成分,所以特別謹慎。

??聚集瞭全國最好的教育、醫療資源,擁有2000萬人口的北京,從來不缺乏需求,但房企生存考驗異常殘酷,它或許是最後一個放松限購的城市。

??從最近數年房地產市場發展軌跡來看,政策變動對於量價的影響尤為深刻。亞豪機構分析,2011年北京以限購為主的調控政策出臺之後,當年成交出現探底,並引發“降價潮”的出現。隨著大量項目的“以價換量”,2012年成交大幅回升,但當年成交均價回落。到2012年底,房價再次出現“起勢”,為抑制這一現象,主管部門再發“限價令”,直接導致2013年供應低迷,而供應不足使得北京當年成交再度下滑,但房價仍大幅上漲。進入2014年,限購對於市場的收緊狀態已近臨界點,全國二三線城市陸續取消,但北京雖然有信貸放松、普宅標準調整等定向放松政策,年底出現翹尾行情,但全年的表現依然不盡如人意。

??想保持在房企第一梯隊,必須學會多元化生存的能力。既會建住宅,也能蓋寫字樓。既能從普通住宅中擠出利潤,也經得起高端住宅較長去化周期的考驗。不僅北京保利這麼認為,萬科北京公司也曾提出相似的看法。

??2014年,北京保利旗下十盤聯動,這房屋二胎借款 中壢任何問題免費諮詢些樓盤幾乎包括住宅市場的所有業態,有頂級豪宅的保利海德公園、保利東壩項目,有屬於改善性住宅的保利融創楓丹壹號、首開保利熙悅誠郡,有屬於首次置業的保利春天裡、保利首開熙悅春天、保利羅蘭香谷二期,還有屬於城市高端商用物業的保利國際廣場、保利通州項目,甚至還有保障房項目。

??值得註意的是,盡管北京房地產市場2014年表現低迷,高端項目卻量價齊升。據郭毅透露,北京總價3000萬元以上的頂級豪宅,成交量同比增長21%,成交價格同比上漲10%。其中,位於北三環薊門橋的保利海德公園單盤貢獻簽約銷售額21.91億元。

??討論即將結束之時,微信朋友圈裡傳來消息,華潤、首開、平安聯合體戰勝住總、保利組成的聯合體等多傢公司,經過53輪廝殺,以86.25億元奪北京新總價地王。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-15/15115961389081467601147.shtml


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