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內容來自sina新聞

盈石中國城市商業物業供給指數與需求指數

  新浪樂居訊 盈石集團研究中心(北京)從國內347個城市中甄選出最具城市綜合競爭力、商業地產市場發展潛力和地區影響力的前20位的大城市進行定期追蹤與深入分析,於2014年4月21日獨傢首發中國城市商業物業供給指數與需求指數。

  宏觀經濟增長平穩,消費者信心不斷上升

  在剛剛過去的2013年,作為衡量商業物業市場最重要的指標--社會消費品零售總額平穩增長,達到瞭237,810億元,同比上年增長瞭13.1%(扣除物價上漲因素,實際增長11.5%)。增速大幅超過美英等發達國傢,也反映出瞭中國龐大的消費市場潛力保持著穩定的高速釋放。進入2014年受宏觀經濟波動影響,一季度實現社會消費品零售總額增速同比增長12.0%,低於預期。但介於各項反腐政策對於消費行業的下拉影響已開始逐步減弱,盈石集團研究中心認為各類相關行業有望重新步入穩定發展時期,發改委也預計今年社會消費品零售總額增長有望將達到14.5%。



圖1:盈石中國城市商業物業需求指數

  盈石中國城市商業物業需求指數顯示:

  一線城市需求壓力增大,上海北京占據前二

  盈石集團研究中心持續跟蹤20大城市各類消費數據,以消費人口和購買群體為核心,結合社會消費品零售總額、國民收入及支出等相關經濟因素所代表的購買能力,最終得出盈石中國城市商業物業需求指數。盈石中國城市商業物業需求指數顯示一線城市需求高於大部分二線城市,尤其是人口數量、收入以及支出都位於前列的上海和北京在需求指數處於領先地位遠超其他城市。市場潛力不斷上升導致城市對於整體市場的需求不斷增長,因此品牌商也更傾向於將以上海和北京為代表的一線城市作為搶灘中國市場的突破口。

  二線城市中重慶成都異軍突起,商業需求明顯

  根據盈石中國城市商業物業需求報告顯示,部分二線城市需求指數上升較為顯著,甚至超過某些一線城市。最具代表性的為重慶和成都,其中重慶城鎮人口數量不僅為二線城市之首,也高於廣州和深圳,消費潛力巨大,其商業物業需求指數已經超過廣州,僅次於上海和北京位列排名第三,而成都則排名第五。這兩大西部城市長期受益於區域發展投資以及有針對性的商業經濟刺激政策。同時位列全國第三以及第四大的城鎮人口數量保障瞭其市場需求。在巨大的人口基數和近些年來收入顯著提高的刺激下,促使重慶與成都的消費品零售總額保持增長從而拉動瞭對商業物業需求。盈石集團研究中心認為未來以重慶和成都為首的西南區域市場需求會進一步上升,對於開發商和品牌商將是新的機遇。

  五股法拍撤回廈門、大連、無錫需求排名倒數前三

  但是反觀需求指數排名靠後位置,無錫、大連和廈門的需求指數處於民間二胎借款利率利率多少免費諮詢試算最後三位。三個城市排名靠後的共性來自於城鎮勞動人口數量有限抑制瞭整體消費市場的發展,也導致其社會消費品零售總額在20大城市中處於最後梯隊。開發商和品牌商在進入這些城市時應該引起重視,未來需求是否會進一步增長還有待觀察。



圖2:盈石中國城市商業物業供給指數

  盈石中國城市商業物業供應指數顯示:

  部分二線城市面臨供給壓力,成都、武漢、南京排名前三

  參與盈石中國城市商業物業供給指數的城市與參與盈石中國城市商業物業需求指數的城市相同,盈石集團研究中心從不同角度對主要涵蓋瞭購物中心、百貨、商業街和奧特萊斯等業態在內的商業物業市場存量及逐年的供應情況,商傢入駐情況等進行瞭考量,並重點對購物中心和百貨的相關指標進行瞭統計。在盈石中國城市商業物業供給指數的排名中,二線城市明顯高於一線城市。這些城市在08年四萬億經濟刺激帶動下,政府主導型投資和土地市場供應放量。同時開發商在面臨多地住宅市場限購後業務轉型至商業地產。盈石集團研究中心認為,目前前幾年累積的在建工程已陸續進入瞭交付期,供應量在未來一段時間都將持續增加,並且部分城市甚至出現大體量商業物業集中入市的現象。尤其是成都、重慶、南京、武漢、長沙等城市未來商業物業供應量較高,進入這些城市的商業地產市場因慎重的擇時擇地避免大供應量沖擊。同時如成都、武漢未來供應都集中在購物中心領域同質化現象嚴重,開發商項目如何脫穎而出、突出重圍成為關鍵課題。

  一線城市核心供應普遍有限,北京、哈爾濱、天津商業供應壓力最小

  根據盈石中國城市商業物業供給指數,一線城市供應普遍有限,北京排名末尾在20個城市中未來供應相較存量增長幅度最小,上海倒數第六,廣州列居榜單中間。一線城市核心商圈土地資源有限,開發成本高昂,同時傳統商圈的商業物業趨於飽和,競爭也非常激烈。所以可以預見未來相關城市區域中的優質物業供應相對較少。



圖3:盈石排行榜

  盈石集團研究中心展望未來商業地產紅海藍海

  盈石集團研究中心通過對比分析需求指數與供給指數,最終反映出一個城市商業物業市場的供需情況是否平衡。供需指數雙雙排名靠前的城市如重慶、成都、武漢,未來的商業市場發展將有明顯的進步,同時也意味著劇烈的行業競爭。而廈門、青島、西安等部分城市的供給指數處於較高水平,但需求指數卻處在排名中相對靠後的位置。盈石集團研究中心建議,開發商進入這些城市的商業地產市場應相對更加慎重。除一線城市外,天津、蘇州和哈爾濱從消費能力和增長規模上也值得投資者重點關註,可能成為商業地產上的一片藍海。

  2014北京商業地產投資意向調查:



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-21/16362697995.shtml


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