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仲量聯行華東區研究部總監周志鋒也指出:“中國各地樓市基本面有很大差異。大部分二、三線城市庫存巨大,未來新增供應也非常可觀。開發商在這些城市還是應該繼續將重點放在去庫存方面,而非考慮提高售價。在一線城市和1.5線城市整體市場基本面健康,此次政策的放松可能導致這些地區的房價進入上升通道。”

內容來自sina新聞

在2014年全國房地產銷售及新開工面積下降明顯、開發投資放緩的背景下,各個城市的庫存壓力持續增加,今年1-2月銷量繼續大幅回落,多數城市的可售面積去化周期在15個月的警戒線以上,市場整體的去庫存壓力凸顯。穩定房地產市場信心、房地產開發投資節奏,仍將是各級政府在穩增長過程中的主要任務之一。

據監測,新政發佈前一周,開發商已加大推盤力度,其監測的10個重點城市共開盤59個項目,累計推出房源近8000套。其中,上海開盤8個項目,推出房源738套,廣州開盤6個項目,推出房源643套,北京開盤3個項目,推出房源572套;二線城市累計推出約6000套房源。此外,上述開盤項目整體價格平均上漲4.36%。

上述機構指出,最新出臺的政策意味著改善型需求獲大力支持,樓市穩消費基礎更趨牢固。對購房者而言,二套房首付降低、稅費減免政策降低購房成本,刺激潛在購房需求特別是改善型需求的釋放。針對新房市場來說,公積金購買首套自住房成本首付比例降低,大大減輕瞭改善型需求在購房初期的資金壓力。針對二手房市場來說,免征營業稅期限由5年調整為2年,帶來二手房房屋貸款 首購流轉成本降低,在一定程度上刺激二手房交易。因而,此次政策調整,對購房者的直接影響是購房成本降低,影響市場預期,一定程度上也刺激部分觀望需求入市,推動成交回升。

“房價可能在一夜之間就面目全非。”深圳一位二手房經紀人表示。讓樓市再度成為焦點的是3月30日落地的樓市新政。根據央行、住建部、銀監會聯合下發的通知,擁有一套住房且相應購房哪家信貸利率低貸款未結清的居民傢庭購二套房,最低首付款比例調整為不低於40%。同時,繳存職工傢庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,最低首付比例下調為20%;擁有一套住房並已結清貸款的傢庭,再次申請住房公積金購房,最低首付比例為30%。

新政出臺 多地業主“反價”

在此背景下,有分析人士認為,對於庫存壓力較大的三四線城市來說,“量”比“價”的增長顯得更為重要,賣方短期內應該繼續堅持“以價換量”的策略,因此價格短期內難以明顯上行。

這次以“降首付”為主題的樓市新政,讓二手房業主們忙活起來。“‘反價’的現象越來越多瞭。原本談好瞭價格,昨晚通知下發之後,業主加個5萬10萬的都不在少數,有的幹脆就不賣瞭,坐等房價上漲。”上述經紀人透露。

??樓市新政一石激起千層浪。分析人士認為,新政劍指改善型需求,在個人住房轉讓營業稅“5改2”共同作用下,二手房市場有可能率先受到提振。政策放松將進一步傳遞至新房市場,二季度市場成交量有望攀升。總體而言,由於庫存壓力尚未得到根本緩解,短期內房價難以出現明顯上漲。

提振信心 成交有望回暖

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-01/08515988834951758656968.shtml

對此次新政出臺前一周(3月23日至29日)各地市場的監測顯示,多個城市出現量價齊漲的態勢。其中,北京商品住宅(剔除保障性住房)成交1177套,13.02萬平方米,成交面積環比上漲27.15%,成交均價為23613元/平方米,環比上漲0.94%。上海商品住宅成交套數1950套,環比上漲33.2%,成交均價為28001元/平米,環比上漲2.07%。二線城市方面,杭州、武漢、南京等地的成交均明顯回暖。

同期重點監測的37個城市成交面積環比上漲23.2%。其中,27個城市環比上升,占比超過監測重點城市數量的7成。環比來看,一線及二線代表城市漲幅均超過20%,二線代表城市漲幅最高,為26.4%;同比來看,二線代表城市領跑,同比上漲10%,三線代表城市次之,同比上漲9.6%。

樓市新政提振成交 去庫存仍是主旋律

分析人士指出,在去年四季度以來多個利好政策的合力之下,一二手房市場的供應熱情有望得到激發,購房者出手的意願在加強,樓市有望在4月份迎來一波成交小高潮。至少在成交量方面,預計會有一個明顯的增長。

在此之前,免征營業稅的購買年限是5年。“5年變2年,對於業主們來說差別很大,不僅繳納營業稅的概率變小,給業主們處置房產的時間也更寬裕,業主們更有底氣跟你談價格瞭。”上述經紀人表示。

據記者瞭解,與當前情況類似的是,2009年信貸政策由緊轉松,二套房首付比例低至20%,多重政策疊加,房地產市場隨之迅速轉向。在2008年的低基數基礎上,2009年全年銷售面積突破9億平方米,同比增幅超過50%,而銷售額高達4.4萬億元,同比增長83%。但2010年信貸收緊後,市場即陷入低迷。中國指數研究院分析認為,2015年市場再度迎來二套房利好政策,公積金二套首付最低30%,商貸二套首付降至2010年初的40%,加之二手房交易稅費減免,或與2009年類似,助力樓市成交回暖。

庫存高企 房價走勢分化

據記者瞭解,新政出臺之後,也有多個城市的開發商連夜修改推盤方案,想“趁熱打鐵”加大推貨量。接受記者采訪的多位業內人士均表示,隨著推盤熱情和購房需求激發,樓市將迎來一波成交高峰。

但相比之下,房價是外界更為關心的因素。分析人士認為,政策放松的主要目的在於支持改善型需求,加快庫存壓力較大城市的去化,從而穩定市場。就價格而言,更需視實際情況區別看待。

分析指出,此輪政策放松主要是進一步刺激市場促消費、去庫存。與之相對應的,庫存壓力較小的一二線重點城市已進入控制人口規模階段,購房落戶政策已基本取消,而不少二三線城市仍采取放寬購房落戶政策,如海口、無錫等。興業證券研報認為,年初至今,房地產公司主要任務仍然是去庫存,尤其是供給量較大的三四線城市。政策松綁將進一步促進庫存去化,助力三四線城市樓市回暖。

深圳中原研究中心調查顯示,在深圳的二手房交易市場,有些熱門房源甚至出現一天多次“反價”的現象,二手房平均價格從2014年9月的30233元/平方米一路攀升,現已突破33000元/平方米。據中國證券報記者瞭解,除深圳之外,包括廣州、惠州在內的多個城市均出現瞭業主“反價”的情形。

除“降首付”之外,財政部關於個人住房營業稅政策的調整也似乎讓二手房業主們更有“底氣”。根據財政部、國稅總局下發的通知,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

政策松綁被認為將極大地提振市場。不僅部分地區的二手房業主開始“反價”,一些新房的開發商也開始醞釀漲價。記者瞭解到,新政出臺前,河南、南京、杭州等地已有開發商宣稱準備上調新推項目開盤價。杭州萬科推出瞭“24小時特惠房源”,宣稱旗下所有項目“24小時不打烊,24小時不漲價”,並預告4月開始新推項目價格將全面上調。


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