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  由於此前房價快速上漲,刺激地價同樣快速上漲。住房銷售市場,一度出現市場的土地價格高於現房價格、面粉比面包貴的局面。這種情況下,資金寬裕的地產公司,為瞭謀取更大的利潤,就對房子進行惜售或者囤地。

  早在6月28日,證監會新聞發言人回應地產公司再融資問題時表示,對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業,將暫停再融資和重大資產重組。上周五,該新聞發言人再次強調,證監會仍然堅決貫徹房地產調控國五條決策,涉及居民住房項目的房地產企業再融資仍然被嚴格限制。

  一傢券商營業部負責人對記者表示,他近期帶著公司投行人士去拜訪營業部所在地的一傢上市地產公司,最近公司投行到各傢地產公司拜訪,給地產公司設計方案,要麼給上市公司設計裝入非地產項目,要麼把棚戶區改造或者保障房工程建設包裝入再融資項目,純粹住宅項目再融資短時間難以放開。

  在高昂的資金利率誘惑下,上述投資經理透露,海外一些資金繞過管制,進入內地市場,一方面這些海外資金獲取人民幣升值的利益,另一方面,獲取資金借貸的高昂利率,"他們跟地產公司相比,賺取的也是暴利"。

  但是應該值得強調的是,新湖中寶本次定增募資擬投資項目,上海新湖明珠城三期三標段、四標段項目和上海新湖·青藍國際項目均為上海市新一輪"365"舊城改造的重點項目之一,都是舊城棚戶改造。

  盡管A股上市的地產公司再融資被停止,但是赴港上市的地產公司再融資依然如故。今年以萬科、招商、綠地、萬達等龍頭房企為代表的企業紛紛香港借殼上市,開拓海外融資渠道,監管層對地產公司嚴禁再融資的目的,在一定程度上已經名存實亡。

  難言放開

  盡管證監會該目的是為瞭制止地產公司在掌握巨資後,惜售或者囤地居奇。但實際上,基本沒有達到效果,反而刺激瞭地產信托業務的迅速起飛。房地產再融資暫停三年,恰逢地產信托飛速發展的10年。

  房地產上市公司恢復再融資功能,是最基本的發展需要,在新湖中寶的消息公佈後,首創集團總經理劉曉光公開表示,房地產長期持續的調控幹預催生出許多不正常的發展路徑,反倒推高瞭成本,最終造成消費者的高負擔。最近,領導層關於平穩健康發展的表態,是一個良好的開端。

內容來自sina新聞

地產融資未瞭局全面放開尚需等待

  上述投行負責人對記者分析稱,實際上證監會早有想法,允許地產公司發債或者再融資,用於保障房或者棚戶改造。"新湖中寶的再融資項目獲批,表面上看是地產公司再融資放開,實際上是否真正解除枷鎖,關鍵還是要看融資投向",他表示,目前基本上都是投向非地產類項目或者保障房和棚戶改造項目,超出此類的項目,目前看不到再融資放開的痕跡。

  限制後融資成本繼續上升

  "一個上市公司,不允許融資,這樣的事情好像隻有在中國才有。"一位房地產上市公司高層人士一聲嘆息。"這些年,為瞭籌集資金,什麼路子都走瞭,股權質押、地產基金、高利貸,雖然最終是拿到瞭錢,但這些資金的成本非常高,一定程度上說,企業必須用高房價來收回資金成本。"

  對於這種行為,2010年初以來,政府以關閉國內證券市場對房企的再融資渠道作為一種行政化的幹預措施。

  新湖中寶再融資公告後,幾乎所有的券商分析師都認為,從此以後房地產再融資將會放開,招商證龍岡農地貸款券(行情,問診)分析師報告表示,至此再融資放開成為定局,並認為地產股未來仍將有方案陸續公佈,形成波段性向上行情。分析師判斷,證監會放開地產再融資,是因為,這一次經濟的下滑將倒逼地產政策的放松。

  "利率超過10%是很正常的,我們有一次通過信托籌集資金,整個資金成本是14%",一傢地產公司投資經理對記者表示,他估計該成本在行業內比較普遍,並不算最高。對此,他質問,現在什麼行業的凈資產收益率能夠保證在14%,禁止地產公司再融資,隻能是變相地幫助地產公司抬高售價。

  "這麼做是無效的,海外的資金是管不住的",一傢A股上市的地產公司的高管對記者表示,證監會停止地產公司國內再融資,但是不妨礙某些地產公司從海外獲取資金,最終的結果是,抬高瞭地產公司的融資成本,變相提高瞭住房的銷售價格,那些有海外融資渠道的地產公司,在不公平的融資環境下獲得快速發展。

  上述高管對記者透露,由於公司此前曾經有再融資政策,但是因為監管層禁止地產公司再融資而廢棄,最近一段時間,多傢券商投行來公司拜訪,打算給公司制定再融資方案,但是目前由於具體政策不明朗,公司一直在等。

  對於新湖中寶(行情,問診)再融資案例,北京一傢投行負責人對《第一財經日報》記者表示:"僅僅一個棚戶區改造項目再融資通過,就大喊地產再融資開閘,有點過瞭吧。"上周五,證監會新聞發言人同樣表示,對於地產再融資沒有新的口徑,發言人強調,棚戶區改造和國務院相關文件中的住宅范疇不同。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-05/07312320960.shtml

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